secret
第二十四章 現行交易制度中的策略
不動產交易不同一般商品。你到超商買一杯咖啡。店員會問你商品規格：要大杯？中杯？或小杯？當店員將咖啡拿給你的當下，你將錢交給店員。銀貨兩訖，同時完成交易。不動產買賣就沒那麼單純了。
不動產買賣有下列特性：
一.複雜性：
a.交易流程複雜：房地產買賣相關事務，往往涉及複雜的法令和專業的稅務。尤其有銀行貸款的交易。作業流程要以複雜平面圖才能描述清楚。若加上價金信託或履約保證契約，作業流程圖就更複雜了。
b.有多方當事人：透過房仲需要貸款的中古屋買賣交易，至少涉及房仲公司、買方、賣方、買方貸款銀行四方當事人。若再加上履約保證或價金信託，就有五方當事人。
c.多種法律關係交錯：如本書中的房仲、買方、賣方、買方銀行、價金信託銀行、產物保險公司六方當事人之間至少有八種法律關係：
1.房仲公司與買方之間的委託或代理關係。
2.房仲公司與賣方之間的委託或代理關係。
3.買方與賣方之間的買賣契約關係。
4.買方與貸款銀行之間的抵押權關係。
5.買方與貸款銀行之間的資金借貸關係。
6.價金信託銀行與買方的信託關係。
7.價金信託銀行與賣方的信託關係。
8.買方與產物保險公司的保險關係。
二.交易時間長：房地產交易，履行契約的時間長。一個月到一個半月，是常有的事。若不幸發生糾紛，甚至長達數年。
三.金額大：常常是一個人一生的積蓄。
四.變數多：尤其是有房貸的交易。央行政策、買方信用記錄、買方財力、房屋本身的價值等等，都會影響銀行貸款的金額。或交易進行中，買方或賣方身故。或交易進行中，賣方房屋突然被查封。或買方簽約後，資金周轉出現問題。或買方反悔不買。或賣方反悔不賣。或簽約後，買方認為房屋有瑕疵。凡此種種，不勝枚舉。
五.風險高：委託契約和買賣契約都有違約條款。違約的一方，除了違約金，還要負損害賠償責任。例如：本書中的賣方。拿不到錢，還可能惹上官司。
六.高度專業：不動產買賣至少涉及法律和地政兩種專業領域，加上各種繁瑣的行政程序。即使反覆研究各種契約書，沒有實務經驗，其中的各種變化，絕非一般人在短時間內可以完全弄明白的。律師各有專精領域，有些律師也不熟悉地政專業領域。
現行交易制度中的漏洞：
一.交易流程中，資訊不透明：如果房仲不據實回報資訊，很容易形成一個不透明的黑箱作業區。不肖業者為了達到目的不擇手段，甚至提供假資訊。本書中，房仲以買方貸款的虛假數字，欺騙賣方。買方只付了少許的頭款，拿賣方的房屋作為抵押品向銀行貸款。卻變成了買方的個資，賣方不得過問。不合乎比例原則。現行交易制度中，不肖業者可以謊稱貸款成數不足，來操控交易流程，製造違約。（ 貸款成數已成為買賣無法成交的重要原因。請看連世昌律師的著作──房地買.賣.仲介三贏法律策略P.86 ）
二.房仲擴權：依不動產經紀業管理條例第４條〈用詞定義〉第５項對仲介業務的定義為：「指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」在台灣不動產交易市場中，房仲業者一向不提供居間契約書，只肯提供委託書，藉此擴大權力。從居間〈報告訂約之機會或為訂約之媒介〉擴權成為委任〈 在委任人所授權限範圍內，自行裁量決定處理一定事務之方法，以達成委任之目的。〉，再進一步擴大權力，搖身一變而為代理〈代表處理〉。〈 居間P.24，委任P.53請參閱連世昌律師所著房地買.賣.仲介三贏法律策略。〉
三.依不動產經紀業管理條例第６條，授權房仲代理還有一個更大的風險，房仲的後面可能黑道房仲公司老板。您可能授權給了黑道，來坑殺你。
四.雙向代理對消費者不公平〈包括雙向委託〉：在台灣不動產交易制度中，房仲在顧客簽下委託契約中的雙向代理條款後，常常從中間人一變而為買、賣雙方之代理人。許多房仲公司却在委託書中放入「賣方同意仲介得為買、賣雙方之代理人」條款和「當買方出價達到委託價後，不用通知賣方，全權代理收受定金」條款。於是房仲就有了代收定金的權力。他們喧賓奪主！不必通知屋主，只求快速成交。因此，不肖房仲往往為了成交，讓貸款條件不足的買方勉強進行交易。發生糾紛的機率當然就升高了。（ 請看連世昌律師的著作──房地買.賣.仲介三贏法律策略，雙向代理P.23-24，「…買方出價達底價時，房仲業就可作為收受定金的代理人，…」P.34 ）
五.房屋仲介公司應正名；是從事“仲介”或從事“投資”：不肖房仲利用接受委託作為掩護，來坑殺顧客。許多房仲公司就是投資客開的，就像不動產投資公司。房仲可同時接受買、賣雙方委託。買、賣雙方的底牌同時被看光光。請問房仲會站在買方最大利益？還是賣方最大利益？還是本身的利益呢？答案不言而喻！若有低價的好標的，不肖房仲就找個同夥人來買。看顧客的底價，炒自己的房。顧客以為是委託賣屋，不肖房仲卻起虎狼之心，覬覦你的財產。服務費和價差一起賺！一箭雙鵰，豈不快哉！房仲公司有義務主動讓消費者知道：是在從事“仲介”或從事“投資”。因為，同時具備這兩種角色是有利益衝突的。對消費者非常不公平。如果房仲找同路人來買、賣，造成顧客的損失，應立法定窩裏反條款，重重處罰。
六.代書(地政士)是交易安全的關鍵：依地政士法第１６條第六項的規定，地政士得執行「代理撰擬不動產契約或協議事項。」房地產交易涉及地政和法律兩種專業，多數民眾外行，以為是花錢買專業服務，於是信任地政士代為撰寫。若地政士不能抗拒壓力，獨立、公正作業，來“代理撰擬不動產契約或協議事項”，就會形成巨大的糾紛。民眾花錢買專業服務，若找到不對的人，可能買到合法身份掩護的詐騙集團。但是，現行不動產交易市場中，房仲品牌林立，許多代書必須依附仲介公司生存，難以獨立作業。
七.交易未完成，就先將佣金從專戶中領走：現行交易制度，允許房仲從履約保證專戶（或價金信託專戶）中直接提領佣金〈服務費〉。〈 請看房地買.賣.仲介三贏法律策略，P.38.39.44永然文化2014/03版 〉只要房仲自認買賣成立，不論交易是否發生糾紛，就可以先領取佣金。尚未交屋結案，就急著拿錢。對顧客的責任在那裏呢！（ 買賣成立請參閱房地買.賣.仲介三贏法律策略，P.31 ）
八.資金流程的漏洞：銀行喜歡直接和借款人接洽業務。因此，一些買方銀行人員有時會在取得第一順位抵押權後，將撥款後的存摺直接交給借款人(買方) 。如此，就形成了資金流程的漏洞。而地政士法要求代書維護不動產交易安全(地政士法第一條)。試問，當買方貸款存摺、取款條、提款卡不在代書手中，這要代書如何來維護交易安全呢！負責任的代書會主動、設法掌握資金流程，在代償後讓賣方取得尾款，將買賣圓滿結案。
前有不必對消費者忠誠，又可看透買賣雙方底價的雙向代理制度；中間有貸款資訊不透明；後有黑道房仲老板。現行不動產交易制度提供不肖房仲幾近完美的掩護！這正是孫子所說：「夫地形者，兵之助也。(地形篇)」掌握了有利的地形，就容易獲得戰場上的優勢。
我不禁要問：「當初，是誰設計了這樣的制度呢？」後來，我在張欣民與范世華所著的「房仲勝經」一書P.7〈2013年11月初版〉，找到了答案：原來「不動產經紀業管理條例」，是某知名房仲業者主動向政府提案，推動的。
由業者主導的遊戲規則，豈會不從業者的利益出發呢？！有時制度也會殺人，我們應重新審視這個吃人的交易制度！
消費者的弱點：
一.專業能力不足：大多數人缺乏專業。
二.資訊不對稱：資訊不足的一方，常常是吃虧的一方。甚至是被獵殺的對象。(資訊不對稱，請看購屋２００問P.104)
三.急者要賣，或急者要買：急著要賣或急者要買，容易給有心人可趁之機。如果你有時間壓力，就容易陷入進退兩難的困局：自己賣，你沒有專業。委託房仲，就無可避免地被多個契約五花大綁，並且交易過程不透明，處處要假手他人。這就會讓不肖房仲有機可乘。只要你沒有時間，沒有財力，沒有精力長期訴訟；這裏是司法的公平與正義來不及救援你的三不管地帶。因為，判決的結果常常要一年後才會出來。買賣契約早已被悄悄佈局，如果交易走到調解，如何能不吃虧呢！所以，有些受害者不甘受損、受冤，進行違法的自力救濟，成為可憐的刑事罪犯。
現行交易制度中的策略，依筆者淺見如下：
在這個一面倒向房仲利益的交易制度下，實在沒有甚麼絕對安全的方法。
一.鑽研法律和地政專業之後，再來買賣房屋：台灣房仲到底是什麼？是居間還是“職業代理人”？答案是居間。在交易未完成之前，就急著從專戶中領取服務費。您覺得台灣房仲有資格稱作“職業代理人”嗎？有資格稱作“經紀人”嗎？您放心把交易交給這樣的“職業代理人”嗎？您放心把交易交給這樣的“經紀人”嗎？在沒有以嚴刑峻法來強制要求房仲，承擔責任之前，你需要依賴房仲的專業愈多，愈容易給不肖房仲可乘之機。但是在分工忙碌的工商社會中，並非人人都能成為地政和法律專家。只能處處小心，儘可能的多聽、多看、多問。
二.選擇有信譽的房仲公司：其中規模大的直營店(全部都是直營店，數量龐大且遍及全台)相對比加盟店有保障。（如果加盟店出問題，總公司要不要負責？購屋２００問。P.101）
三.選擇可靠的「地政士(代書)」：假如，你不知那一家仲介公司誠信。請務必選擇一位人品端正、能獨立作業、聲譽卓著的代書；最好是經過時間、歲月考驗過。選擇一位公正的代書可以大幅降低交易風險。(如何選擇可靠的「地政士」？購屋２００問 P.162-P.163)
四.雖有履約保證，簽訂買賣契約時，仍要留意風險：履約保證契約是跟隨買賣契約中的約定和法院的判決走的。此外，履約保證不等於保證履約。〈請看房地買.賣.仲介三贏法律策略， P.38-39。〉
五.事先看過各種契約：多蒐集幾種版本，要多看幾遍。還要多多請教專家。
六.如果你有能力和時間自己賣屋：自己賣屋，請過濾和選擇你的交易對象(買方或賣方)。在不違法的前提之下，多蒐集一些對方的資訊。可以降低交易風險。無論契約的文字內容訂的多麼周嚴，難免百密一疏。契約的條文是死的，人是活的。交易中的人對了，變數才能掌握，買賣才會平安。（自己買賣，請務必找一位可靠的代書）
七.不可授權代理：仲介原本為居間。藉著在委託書中加入委任、代理條款，擴大權力。却不用承擔相對的法律責任。一些房仲公司所提供的委託契約書名實不符。看似委託契約書，簽了之後卻是授權代理。所以，最好能直接面對對方（買方或賣方），降低不透明度。因為，房仲業者的利益在成交。買方的利益在取得貨真價實的房產。賣方的利益在依約拿到全部的價金。房仲的利益顯然與消費者不同。（居間P.24，委任P.53請參閱連世昌律師所著房地買.賣.仲介三贏法律策略）
八.隨時關心和追蹤交易：賣方在簽約後，要關心和追縱交易流程與資金流向。交易中的錢未必都會流向該去的帳户。最好在簽約前弄清楚資金流程。因為，每份契約的約定不一定相同。
九.賣方要小心的高風險交易模式：
a. 高風險的付款方式：例如，低自備款、低頭款和高額貸款。但是，有的買家是真的要買，只是手頭現金不夠。結論是：自備款愈高，風險愈低。（自備款不低，不代表沒有風險）
b. 超額貸款；遠比買賣契約中約定的貸款成數高出太多。
c. 不合常理的事連續出現。
十.圓滿結案，再給付服務費：房地產買賣是高度專業的媒合作業，有一點像男女之間的媒婆。合法房仲必須有證照才能營業。既然有專業能力，又有代理之實。稱作經紀人，就應該以善良管理人的角色來協助消費者。以零糾紛的高品質媒介作為努力的目標。圓滿結案之後，再收取服務費，也可以提升業者的專業形象和地位。請記得在與房仲簽訂的委託契約書和成屋履約保證契約書或價金履約保證契約書中修改原來的條款，並加入此一條款。〈 房仲業在簽定買賣契約時，就會從專戶中領取佣金。請看房地買.賣.仲介三贏法律策略，P.38.39.44永然文化2014/03版。〉
十一. 縱使急著要賣(或要買)，也不要被看出來：不肖仲介正虎視眈眈等著收割你大半生努力的成果呢！若被看出，就可能被大鱷魚盯上。
十二. 簽訂買賣契約時，以電子計算機將各期款數字相加：檢查是否等於總價。將總價乘以貸款成數，檢查數字是否正確。
十三. 驗名正身之後，務必請經紀人簽章：依不動產經紀業管理條例第二十二條，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
1.不動產出租、出售委託契約書。
2.不動產承租、承購要約書。
3.定金收據。
4.不動產廣告稿。
5.不動產說明書。
6.不動產租賃、買賣契約書。
務必請經紀人簽章。筆者所遇到的真實案例，就是有經紀人和地政士雙重證照的賈代書在交易中只承認自己是代書，却故意隱藏經紀人身份。為降低詐騙風險，他只在買賣契約中的地政士(代書)那一欄簽名，經紀人那一欄則不簽章(空白)。(見附錄一)他預知交易會有糾紛，避免讓房仲公司負責。(仲介公司如因故意或過失而損害消費者權益時，應負那些責任？購屋２００問P.120-121)
十四. 在收受相關文件後，務必請代書(地政士)開立收據：
依地政士法第16條的規定，地政士得執行下列業務：
1.代理申請土地登記事項。
2.代理申請土地測量事項。
3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
5.代理申請土地法規規定之提存事項。
6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
7.不動產契約或協議之簽證。
8.代理其他與地政業務有關事項。
依地政士法
第１條 為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法。
第２條 地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。
第２６ 條地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。
依地政士法第２４條：「地政士接受委託人之有關文件，應掣給收據。」地政士法中並未明文規定代書要在文件上簽章；在收受相關文件後，務必請代書(地政士)開立收據。
書中賈代書在買賣契約上地政士那一欄簽名，只是為了突顯未來法庭證人的身份，而先行佈局。(若代書沒在買賣契約上簽名，一樣有作證的義務。法官在開庭前也會傳代書到庭作證。) 因為，他已預知交易會發生糾紛，準備好隨時上法庭當證人。
代書為買賣雙方之見證人，他的證詞有機會影響判決的結果。還有什麼騙局可以設計的如此精密！還有什麼騙局可以隱藏的如此完美呢！
法律多如牛毛，即使努力做功課，沒有實務經驗，又必須處處假手專業人員黑箱作業。您玩得過不肖房仲嗎！
不肖經紀人故意不簽章，地政士依法可不簽章。如此法條，能保護不動產交易安全嗎！
