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孫子兵法：「知彼知己者，百戰不殆(危)；不知彼而知己，一勝一負；不知彼，不知己，每戰必殆。(謀攻篇)」

第二十三章　房地產詐騙的犯罪邏輯

本書中的房地產詐騙案犯罪邏輯：

a.    製造糾紛，才有理由殺價：不肖房仲常會在契約文字中佈下陷阱，製造爭議。以便殺價。

b.   契約中出現許多邏輯相反文字：發生訴訟時，法官也難以裁判。

c.    歹徒預先將風險降到最低：以最小詐騙成本交換最大利益空間。譬如：低自備款、低頭款和高額貸款；符合人性最大貪婪滿足點。在詐騙案中，歹徒也有風險。因為，歹徒的同夥人──買方，至少要拿出頭期款作為誘餌。若獵物抵死不從，官司打到底。歹徒付出的頭期款，也可能會拿不回來。

d.   歹徒在交易中會不斷地試探獵物急不急，測試獵物的心理狀態。因為，急的時候會飢不擇食，那是歹徒最佳出手時機。

e.   獵物上鉤之後，歹徒會觀察獵物的反應模式：他們觀察──獵物會訴訟到底呢？還是妥協呢？或是沒有頭緒不斷地爭吵？還是找黑道來“橋”呢？當然，後面已有各式各樣的專業等著對付你。包括，早已磨刀霍霍準備上場的黑道。這裏大量需求黑道。當然，有需求，就有供給。

f.     經紀人不願意簽章，或不正確簽章：因為知道將來會出事，避免惹上麻煩。將獵物騙進陷阱之後，就腳底抹油溜之大吉！

不肖房仲業者眼中的理想獵物

不肖房仲平日仲介買賣。一旦發現獵物，就開始蒐集情報和佈局獵殺。就像禿鷹大老遠就能嗅到死亡的氣息；就如狼群很容易在追逐中鎖定牛群中的弱者（老的、病的或幼的）。它們先鎖定目標，然後集中團隊力量對落單獵物發動致命攻擊。他們眼中理想獵物是財務出現問題、需錢恐急、沒有好工作、沒時間選擇交易對象、沒時間訴訟、沒有社會和經濟地位的顧客。最好也是低教育水平！

當他們盯上獵物，就開始利用手上的個資以合法或非法的手段調查獵物的職業、財產、財務狀態和其他背景。在這行業混久了，往往會有一些特殊關係和管道。在這資訊時代，情報出乎你想像地精準。〈美國國安局嚴密監控的極機密都可以被史諾登洩露，又有什麼事不可能發生呢！例如：委託銷售契約中常有一條：「委託期滿後三(或二)個月內，賣方和仲介公司曾經介紹之客戶或其配偶、三等親之內的親屬成交者，均視為仲介公司已完成受託任務。」一些不肖仲介真的有通天本事；努力打通關結，建立完整情報網。若他們可以取得買方客戶和其配偶三等親內的名單，當然，也可取得你和你的配偶三等親內的名單。〉

接著，不肖房仲以估價為名，進入獵物的房屋或家中，近距離觀察。從家中擺設、生活用品、家人間的表情和言談來判斷獵物的資金壓力。一些不肖房仲會在取得專任委託銷售契約後，刊登廣告卻不帶買家來看屋(只在一開始時，帶一、兩組客人)。讓賣方誤以為房仲正在幫他賣屋。他們在消耗寶貴時間，扭轉賣方心理狀態，等待最佳出手時間點。當機會來臨，他們就找一位同夥買家來簽約。將需錢恐急的賣方套住之後，開始製造糾紛…。最後，將房價砍得低低地買進，再拉得高高地賣出。除非這一幫合法身份歹徒窩裏反，你是絕對拿不到他們串通的證據。沒有證據，即使上了法庭，法官也無法把他們當作壞人！因為受到法律制裁風險不高，在這行業中，正與邪、善與惡的分野，往往只靠房仲公司負責人的經營理念與房仲個人的良知和自律。〈個人資料保護法立意雖好，但是，最大罩門在舉證困難。〉

房地產犯罪演化

過去的不動產買賣犯罪模式之一，常常是假買方拿賣方的房屋向銀行貸得款項後，捲款逃之夭夭。如今，犯罪模式早已改變！合法身份詐騙集團自己成立房仲公司並且加盟知名品牌連鎖店。運用各種合法、非法操作技術，低買高賣，大賺差價。這也是房價長期易漲難跌的重要原因之一。(台灣淺碟形不動產交易市場中，人為操作價格所形成的支撐。)

不動產經紀業管理條例中規定仲介不能賺差價，於是不肖房仲就透過同夥假買方來賺差價。地政士法要求地政士〈代書〉要維護不動產交易安全，應依法誠信執行業務。於是就由同夥買方自行向銀行貸款。有時，一些銀行在取得第一順位抵押權後，就將已經撥款的存摺交給買方(借款人) 。此時，買方不交出存摺。不肖代書也故意疏忽(放水) 。或銀行人員撥款時，沒有事先通知代書。事後，再由買方在法庭上一肩承擔所有責任，欺騙法官。若法官精明，就不會受騙。因為賣方的所有權狀在代書手中，沒有所有權狀就無法辦理設定抵押權。沒辦好抵押權設定，銀行絕對不可能撥款。

他們都是懂法律的預謀者──他們都辯稱不是故意的。因為，台灣的法律，背信罪（註一）和詐欺罪只處罰故意犯，不處罰過失犯。被害者往往沒有辦法證明他們是故意的。

當買方取得貸款之後，就製造各種糾紛。例如，先找黑道破壞房屋，再寄出存證信函控訴受害賣方違約。受害人反成加害人。畢竟，法律是保護懂得法律的人。

此時，不肖房仲就名正言順的出來“橋”買賣。依賣方處理能力的強弱，砍個二十、三十“趴”…不等。若對手不堪一擊，就狠狠地剝他三層皮！若賣方不妥協，到調解委員會再“橋”。

最後賣方被迫變更契約，修改成交總價。這幫歹徒就眾口鑠金，說賣方自己願意降價！此時，神仙也救不了你！

一年輕輕鬆鬆做個幾回，又不必被警方通緝和逃亡。利用政府公信力所發放的證照，以合法店面和招牌為道具，正大光明行使詐術。即使陰溝翻船，被法院判刑，若是初犯，刑期也都不重。如此低風險，高報酬率。又有多少人能禁得起暴利誘惑！

在有缺陷的房地產交易市場中，不知有多少像白店長這種黑店？〈房仲業的『江湖險惡』，請看連世昌律師的著作─房地買.賣.仲介三贏法律策略P.13〉

註一：背信罪（刑法第 342 條）：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」