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買方以賣方的房屋做為抵押品向銀行貸款。過户前是賣方的名字；但是買方只付了少部份的款項。過户後是買方的名字，銀行撥款時貸款會先進入買方存摺。此時，是交易中風險最高的時刻，也最容易發生問題。
即使買方自己尋找貸款銀行，負責任的代書也會主動追蹤買方房貸進度。對保時買方開立新帳戶，並將取款條用印後交給代書保管，以便在撥款之後代償賣方原先的貸款。等賣方向地政事務所完成塗銷抵押權登記後，才可將餘款匯入指定的帳戶。
負責任的代書會在接獲銀行通知後，提前到銀行等候撥款。銀行將錢撥入買方存摺，代償賣方貸款，塗銷抵押權登記。取得塗銷後謄本之後，再將餘款匯入該去的帳户。(賣方指定的帳戶或履約保證專戶或價金信託專戶)
第十四章 感謝央行彭總裁救命之恩
六月二十五日星期五，交易進入第五十天。
清晨將醒未醒之際，心中有一個強烈的念頭：我想把這個交易四十九天中所發生的事，告訴天興銀行許先生。
記得一位長輩告訴我：在人生遇到重大難題時，清晨清醒前後的第一個靈感，常常是問題的解答。
盥洗之後，我往公園的方向走去。經過7-11便利商店的書報攤時，停下了腳步。看見中國時報頭版斗大的標題──「央行打房下重手」，隔一行是較小字的副標題「升息半碼選擇性信用管制。台北市全區及台北縣十縣轄市，辦第二套房貸限七成。全面取消寬限期，低利時代畫下句點。」
看完之後，雙眼為之一亮。我決定要打電話給許先生。腳步突然輕快起來。
早上八點半，我先打電話給呂代書，想聽聽她的看法。
電話響了許久，一位年輕的小姐接了電話：「代書事務所，您好。」
我說：「請問呂代書在嗎？」
她說：「有。您請稍等。」
電話那端傳來呂代書的聲音：「喂。」
我說：「早。不好意思。這麼早就打擾您。」
她說：「牛先生。您好。」
我說：「我有一個想法：今天早上，我想要去見許先生。」
呂代書說：「去那裏呀？」
我說：「天興銀行旺北分行。」
呂代書說：「哦？」
我說：「昨天的會議中，他們無論如何就是不肯把貸款金額說清楚、講明白。經過一夜的思考，我確定還在“局”裏面。」
呂代書說：「怎麼說？」
我說：「昨天買方說，銀行願意貸七百六十萬元給他。假如，尾款就是七百六十萬，加上頭期款五十萬，剛好就是原先的總價八百一十萬。根本沒有差額可以匯入信託專戶。買方連第三期款都不想付。這該怎麼辦？這該怎麼辦？」
呂代書：「……」
我說：「銀行撥款之後，買方還會製造爭議，繼續殺價。要如何維護我的權益？拜託。拜託。您一定要告訴我。一定要告訴我。」
呂代書沉默了好一會兒，說：「這好比放風箏，把線頭抓穩就行了。只要把你那一張印鑑證明抓穩，他們就不能移轉產權和設定抵押權了。」
我說：「我知道印鑑證明很重要。」
呂代書說：「現在我要把印鑑證明交還給你。」
我說：「為什麼？」
呂代書說：「下午兩點，許先生去買方那裏對保，你不要過去。也不要主動聯絡他們。」
我說：「為什麼？」
呂代書說：「甄代書要辦理過戶，一定會和你聯絡的。」我說：「前兩天，我和白店長通電話時，他兩次提到：『我派田主任來加盟店。』這表示田主任是配合白店長的，我已經沒有辦法再相信她了。當然，也無法相信她所安排的甄代書了。」
呂代書說：「你不相信甄代書？」
我說：「是的。我要去見許先生。我打算先讓他瞭解這個交易，評估風險以後再來對保。」
呂代書：「……」
我說：「假如銀行仍然要貸款給買方，撥款的時候，會因為我的提醒，而謹慎處理。」
呂代書說：「我不贊成。」
我說：「可是……」
我說：「今天中國時報頭版頭條有個大新聞──『央行打房下重手，在台北市和台北縣十個縣轄市買第二套房貸款最高限七成。……嚴禁銀行利用修繕、周轉金等其他貸款名目、變相增加房貸成數。』我打算這麼做──我要打電話給天興銀行許先生。我想提供充份的資訊，讓他瞭解這筆交易的始末。我希望他評估好風險後再去對保。」
呂代書說：「不是。不是。」
我說：「這樣做有兩個好處：第一、如果銀行仍然要貸款給買方。銀行撥款時，會因為我的提醒而謹慎處理。第二、假如銀行重新評估風險後，暫緩核貸。我在這交易中就會處於相對有利的位置。因為，依央行最新政策，買方不論再到那一家銀行重新申貸，貸款成數最高只能貸到七成。依契約變更後的總價，買方最多只能貸到五百六十三萬五千元。依契約變更時增加的第三條內容；買方貸款不足的部份，必須以現金補足。總價八百零五萬減去頭期款五十萬元，再減去七成的貸款金額五百六十三萬五千元。買方在過戶和設定前還要再匯一百九十一萬五千元至信託專戶。假如他們要繼續詐騙，買方風險升高五倍。」
呂代書說：「不是。不是。你要先弄清楚他們的意圖。下午兩點，我不要你去買方店裏。我不要你聯絡許先生。你只要待在家中，等甄代書來找你。只要賈代書繳了契稅和土地增值稅。只要買方的設定契約書上，打上了可以過戶的文字。只要可以過戶，你就問甄代書，設定的金額是多少？──」
我說：「假如，甄代書也是他們的同夥。他的話能信嗎？下午兩點，我們不到現場──」
呂代書說：「那也沒關係呀。」
我說：「沒到現場，就不知道買方真正的貸款金額是高？是低？就無法知道買方還要匯入信託專户的金額是多少呀？」
呂代書說：「你先別急。我希望你把心靜下來，觀察他們是玩真的？還是玩假的？」
我說：「我判斷：是要玩真的。他們真的要過戶了。一開始，故意讓交易流程停滯，測試我的資金壓力有多大？有多急？會如何反應？他們已經發現我不願意打官司。現在，要開始快攻了。買方有可能貸到七百六十萬元。」
呂代書說：「這都是你自己想的。現在，什麼人都不要去接觸，只要等甄代書來找你。只要靜觀其變，逐步確認交易是否依契約進行。從頭至尾，你只要與甄代書一人互動即可。找他、問他、盯他就好了。假如，他們的作業出現破綻，你就不要繳出印鑑證明。因為印鑑證明在你手中，他們就無法辦過戶。這一關就過不去了。」
我說：「不繳交印鑑證明。他們來催告我違約呢？」
呂代書說：「所以，我要你等甄代書來向你要印鑑證明。你要冷靜觀察：在交出印鑑證明之前，要先確認貸款數目和資金流向無誤。譬如，若買方貸款設定金額為八百萬元，他可以只先借兩百萬元。需要錢時，還可以向銀行借。其中的竅門只有代書才瞭解。通常，銀行的作業會將設定金額除以一點二當作實借金額的上限。」
我按壓了桌上的電子計算機，說：「假如，實借金額真的是七百六十萬元，設定金額有可能是九百一十二萬元。」
呂代書說：「不過，這其中還有許多變數。如果，你能按著我的想法去做，就會站在一個有利的制高點。手握著你的護身符──印鑑證明，觀察他們的動向。下午兩點，不要去買方那裏喔。」
我說：「為什麼？」
呂代書說：「這叫做藝高人膽大。我講這些，你都聽不進去。」
我說：「不是聽不進去，是聽不懂？但是，我很仔細地在聽。」
呂代書說：「你要用很超然、很客觀的角度觀察：買方有沒有拿到設定契約書？買方有沒有對保？買方有沒有意願要過戶？你只要看這些關鍵點就好了。甄代書若要辦過戶，一定會主動和我們聯絡。我會告訴他，印鑑證明在牛先生那裏。假如今天下午，他們要去地政事務所辦過戶。你就先問甄代書──設定金額是多少？實借金額為多少？實撥金額是多少？設定、實借、實撥有可能是三個不同的數字。假如，實撥金額與總價還有差額，要請買方先將差額匯入信託專戶後，才可繳出印鑑證明。在沒有弄清楚這三個金額的數字和資金流向之前，印鑑證明是最重要的防線。假如你躁進，表示你還沒有找到處理這事的重點。不要打電話給甄代書喔？」
我說：「為什麼？」
呂代書說：「總公司甄代書所扮演的角色與加盟店賈代書不同，他的立場比較超然。遇到困難時，會去排除。他應該會和我站在同一陣線，把這個交易完成。你現在千萬不要著急。」
我說：「買方對保，我們不去，就無法看到貸款金額。我們不能輕信他們說的數字。」
呂代書說：「沒有錯。我們可以請甄代書影印設定契約書上有金額的那一頁，傳真到你或我這邊就可以了。你只要逐步確認，就不會有問題。假如盲目衝動，反而看不清真相。」
我說：「過戶撥款之後，買方不讓錢匯入信託專戶呢？或著，錢雖匯入專戶。他們又找理由製造爭議，拖延而不交屋呢？」
呂代書說：「你要先向甄代書問清楚：買方貸款下來，他不讓錢匯入信託專戶。怎麼辦呢？或著，雖匯入專戶，卻不在價金信託結算書上簽字，遲遲不交屋。怎麼辦呢？這些問題，你要先向甄代書問清楚。」
我說：「買方可能貸足七百六十萬元。他本來就有條件貸到。」
呂代書沒回答。
我說：「如果，過戶之後，他們又開始製造爭議，使交易停頓下來。」
呂代書說：「如果房屋過戶給買方，新的權狀也下來了；買方卻遲遲不配合交屋。這是白店長的責任。」
我高聲說：「白店長就是騙子呀。」
呂代書說：「那就找甄代書處理。」
我說：「契約變更的條文中，只有過戶和設定的最後期限，並沒有交屋日期啊。除此之外，雖然註明了由甄代書來接替賈代書的作業。但是，賈代書手中的所有文件，並未移交給甄代書。若發生糾紛，甄代書可以推說賈代書才是主辦代書。訴訟時，他們可互推法律責任。」
事後我才發覺，甄代書的名字是呂代書寫在契約書上的，甄代書並沒有親筆簽名用印。
我說：「如果尾款剛好就是七百六十萬，資金流向有幾種變化呢？」
呂代書說：「有三種可能：第一、錢進買方帳戶，不匯入專戶，卻匯到不明的帳戶。萬一是個騙局，這種可能性最大。第二、錢進買方帳戶，部份匯進專戶。第三、錢進買方帳戶，全部匯入專戶。這種情形，是詐騙的機率最低。因為，賣方不在價金信託結算書上簽名，買方就拿不到錢。而且撥款以後，銀行就開始計算貸款利息。」
我說：「學問還真不少。一般人那裏懂。」
呂代書說：「我們處理事情時，不要把各種假設和變數同時考慮。那樣會很辛苦，而且不得要領。目前，你只要做一件事：就是等甄代書來向你要印鑑證明。不用過度擔心。」
我說：「我不擔心過戶前，我擔心的是過戶之後，他們的動作。」
呂代書說：「你要對總公司甄代書說：『承辦此事，不是只有辦過戶、設定，還要包括交屋結案。』請他務必設法排除過程中所有的障礙。」
我說：「甄代書不排除怎麼辦呢？」
呂代書說：「嘿。他不排除，總公司等於找了一位假的代書來。不會啦。不會啦。你不要想那麼多。那樣會很苦啦。印鑑證明在你的手上，等到要繳出時，再來煩惱這個問題。」
我嘆了一口氣，說：「這是你們代書的專業。我即使用心聽，都覺得吃力。坦白跟你說，聽不太懂。」
呂代書說：「聽不懂沒關係。你過來一趟。我將印鑑證明交給你自己保管，就可以放心了。」
我說：「好的。」
我說：「我還是想找許先生，讓他瞭解這交易的另一面。他應該會重新評估──」
呂代書說：「不是啦。人家要貸款，你要銀行暫緩。這樣不好啦。」
我說：「我不會叫銀行暫緩，只是把實情告訴他們。」
呂代書說：「你和我的步調不同，我就沒辦法幫你解決問題。不好意思地說，你處理問題的層次比較低。何不以靜制動，以逸待勞。」
我左右為難，不知所措。
呂代書說：「不要打電話給許先生喔。另外，我會把辦理過戶的表單先給你看。先把我所說的消化一下，你考慮一下。」
我說：「好的。謝謝。」
放下電話，我反覆思考：設定金額不等於實借金額，實借金額又不一定等於實撥金額。這其中資金的數目和流向，變數太多。我不可能時時追蹤、處處防守。
種種跡象顯示這是一個“局”。但是，又找不到明確的證據。呂代書認為總公司不會再找一個騙子來接替賈代書。我卻強烈質疑甄代書的身份？
呂代書處理此事的態度是逐步確認。危機處理的觀念卻是要搶得先機。
要搶快，有可能失去準頭。要精準，就必須慢慢觀察。
要搶先機呢？還是要慢工出細活呢？
是呂代書的方式對呢？還是我的方式好呢？
我舉棋不定，天人交戰。就像高溫當機的電腦。
每當我面臨人生難題，中國傳統文化總是能提供處理的方向。我又想起孫子兵法中的句子：「守則不足，攻則有餘。（軍形篇）」
明知是在高空走鋼索。權衡輕重緩急之後，我決定放棄被動防守，大膽行動──搶得先機。
九點一到，我立即撥電話到天興銀行：「請問是許先生嗎？」
他說：「是。」
我說：「我是昨天和您通電話那一位牛先生。希望能有機會和您見個面。這交易一波三折，我有許多疑問。雙方談了又談，也修改過契約。我可以把手上所有的資料帶過去，讓您充份瞭解。」
許先生說：「嗯……」
我說：「方便嗎？方便的話，馬上過去。」
許先生說：「你不用過來。」
我只好快速的把整個交易說一遍。
他專心地聽。
我說：「……已經過了一個月，買方的財力證明還沒有繳齊。為了怕違約，簽約二十三天後，我打電話給賈代書……白店長說佳安銀行只能貸到六百零五萬，先說要“拉”到六百一十。後來又說設法“拉”到六百一十五。但是，買方堅持要貸滿八成。說要向台銀申請……目前，稅單超過一個月未繳，已產生滯納金──」
許先生說：「牛先生。我跟你說，這個案子我早就准了。」
我大吃一驚，如夢方醒。
我說：「多久以前准的？」
許先生說：「請你稍等一下……」
我從電話中聽見連續翻紙張的聲音。
過了一會兒，許先生說：「喂。五月二十就准了。」
我錄音存證了這一段通話。
原來一個月之前，天興銀行早已核准買方貸款。
只覺得天眩地轉，好似後腦門被打了一記悶棍。
我高聲說：「他們一路說貸不到、貸不到，昨天在總公司碰面協商，還騙我貸款剛核准，就是不願意告訴我確實的貸款數字。昨天買方不小心說溜了嘴，說可以貸到七百六十萬。」
許先生說：「嗯。嗯。嗯……」
我懇求：「我希望能把所有的文件帶過去，證明我說的是真的。建議你們把對保延到下星期，才有足夠的時間釐清真相。我希望能過去一趟，見見您和分行經理。」
許先生說：「不用見經理嘛。我作一個瞭解就可以了。」
我說：「我馬上就過去見您。」
許先生說：「中午，我就會經過你房屋的附近。」
我說：「您幾點到？」
許先生說：「還不確定，可能在中午十二點左右。」
我說：「約在麥當勞門口，好嗎？」
許先生說：「時間無法確定，我到的時候，再打電話給你。」
我說：「貸款是否如買方所說的，是七百六十萬元嗎？」
許先生說：「我還是沒有辦法跟你講。因為這涉及個人的隱私，我不方便說。」
我說：「我只想知道我房屋的貸款資訊，並不想瞭解買方的其他個人資訊呀。」
許先生說：「對不起。不方便。」
我說：「唉。」
這是法律和交易制度的盲點被有心人所利用嗎？
我急忙撥電話。
「喂。」電話那一頭傳來呂代書的聲音。
我免去客套：「不好意思。我剛剛從許先生那裏得到一個訊息：在五月二十日，銀行早已核准買方貸款案……」
她沒說話。
我說：「我本來想去天興銀行，他沒有答應，也沒有約我見面，只說靠近中午時再聯絡。他說不用找分行經理。所以，我不排除許先生和買方原本認識。」
呂代書說：「嗯。」
我說：「所以，許先生還是要去買方店裏對保。他的態度並不積極，只是想順道過來瞭解一下。」
呂代書說：「現在的重點，就是買方的設定金額是多少？實借金額是多少？實撥──」
我說：「我已經不想知道這些。對他們有利，他們才會快攻。萬一行員也配合的話，我會死的很慘。(曾有仲介、代書和銀行人員勾結的例子)我為什麼沒有聽你的意見？因為，我必須搶快。等到看清楚了，已陷入重重包圍，無法脫逃了。現在，我想直接找分行經理。」
呂代書說：「我的看法是：把許先生下午到買方店裡對保，當作昨天在總公司做出協議的延續。今天，你的優勢在“協議是在總公司完成的”。總公司總不會派出一位假的代書吧。」
我說：「我一直懷疑甄代書的身份。他們根本不想正常交易，他們隱瞞貸款數字。買方和我談判之前，貸款早已核准──」
呂代書說：「他們只是想要向你揩油那十幾萬元。」
我斬釘截鐵：「不是。他們要的不只是這些。他們要的……就是在過戶、撥款後繼續殺價。別忘了，還有七百六十萬元的貸款會進入買方帳戶。在買方銀行代償我賣方銀行貸款後，還有四百多萬元餘款會在買方的存摺之中。其中還有很大、很大的殺價空間呢。」
呂代書說：「哦。不可能的啦。昨天，我們在總公司與他們達成協議後，白店長過去的種種做法，就已經結束了。現在是由總公司的特約代書──甄代書接手。你們所立下的文字約定，到目前才開始化為行動。許先生下午要來對保，這個動作是對你有利的。」
我閉口不語。
呂代書說：「等甄代書向你要印鑑證明，再依貸款金額和資金的流向規畫對策。這樣處理才有智慧。打草驚蛇，反而看不清真相。」
我說：「我提醒妳──天興銀行是買方去找的。」
呂代書說：「沒有錯呀。」
我說：「假如，買方和銀行人員熟識，願意配合作業呢。當然，那只是一種假設。」
呂代書說：「沒有錯呀。貸款撥入買方帳戶後，他要領走。你也沒輒呀。」
我說：「假如，買方不肯讓貸款匯入信託專戶，把交易變成民事糾紛。他也不是刑事罪犯啊。他等我去提告呀。我根本沒有時間等法院的判決書下來。甚至，買方可以用房屋有瑕疵的理由，先發制人寄出存證信函製造糾紛。在這段時間中，他們重啟殺價談判。白店長再來“橋”買賣。談成了；買、賣雙方重新協議，修改成交總價。民事糾紛就被他們擺平了。談不成，房屋產權已登記在買方名下，貸款也撥入買方的帳戶中了。買方只要按時繳交銀行貸款，就只剩下買方和我的民事糾紛。買方有恃無恐呀。」
呂代書說：「依你的假設，當然是那樣。但是，實際的行動，並不是現在就要做到那一階段呀。流程才進行到第一階段，你不要現在就煩惱到第三、第四階段的事。那樣的話，會把事情弄得很複雜。你一直不瞭解我的意思，把處理的順序顛倒了。你一直攪和，一直攪和，最後都變成你的想法了，而不是依我的想法在進行。」
我長嘆一聲。
呂代書說：「以後，你會後悔沒聽我的。但是，這事你有決定權。假如，你仍那麼堅持，我也只能配合。」
我說：「我再冷靜思考一下。我再冷靜思考一下。好不好？」
呂代書說：「好。你就好好地想一想。」
直覺告訴我：這不是交易，而是鬥爭。這不是買賣，而是戰場。
我決定自行危機處理，立刻拿起電話打到天興銀行旺北分行。
我向總機小姐說明來意後，請他幫我轉接經理。總機小姐告訴我，經理不負責放款業務。於是，我請他將電話轉給副理。
電話鈴聲響著，卻無人接聽。我心中嘀咕著：「快。快。快。」
終於，聽見一個中年男人的聲音：「旺北分行，您好。」
我說：「請問您是曾副理嗎？」
他說：「請問那裏？」
我說：「敝姓牛。我有一筆房地產買賣，買方在你們那邊貸款……」
我快速敘述交易過程。
當我說到：「……我願意帶相關資料到你們分行……這個交易……店長三次向我要大門鑰匙，我都沒答應。他不讓我和估價人員碰面，還騙我曾帶銀行人員進屋估價。我已經換鎖了，他不可能進來──」
曾副理說：「你怎麼知道我們不可能進去呢？」
我說：「簽約之後，就換了新鎖。」
曾副理說：「你是本人嗎？」
我說：「是的。」
曾副理說：「不動產在那裏？」
我說：「野牛路995號4樓。」
曾副理說：「看房子的時候，我們的人還進去過。」
我說：「不可能的。你可以拿相片到現場核對。五月十日店長帶買方再來看屋時，我問店長，銀行的人什麼時候來估價？店長說關係好，不用看屋……」
曾副理哈哈大笑：「我們的房貸都是要拍照的。這個交易既然不正常，你應該跟仲介和買方去談。你可以進行訴訟或找調解委員會。你們的事情我不想介入。」
我說：「我知道你們不想介入。但是，有一件很重要的事和你們有關。」
曾副理說：「什麼事和我們有關？」
我說：「你們應該關心的是：手上的相片是假的。你們的人絕對不可能進屋拍照。」
曾副理說：「你怎麼知道我們不可能進屋？」
我說：「除非你們找鎖匠開鎖。」
曾副理說：「你不是委託仲介代售房屋嗎？我們的行員是找仲介帶看房屋的。」
我說：「五月五日晚上我和店長簽了委託銷售契約，才將大門鑰匙交給他。五月六日傍晚就成交了。成交之後，我就立刻換鎖。」
曾副理又大笑起來：「你這樣講，好像不太對喔？。」
我說：「錯在那裏？」
曾副理說：「我們的人曾經進去拍照。拍照的日期，和你說的不一樣。」
我說：「建議你們，下午兩點的對保延一延。先帶相片過來房子這邊對一對，看看相片是真的？還是假的？問問你們的行員，到底有沒有進屋？」
曾副理說：「我們的行員應該不會看錯。怎麼會看錯房子呢。」我說：「你不可能進來。」
曾副理說：「我們就是有進去拍照呀。那這樣好不好。我們只針對借款人貸款的部份。如果你們有什麼問題，先“橋”好再說。」
事後我才知道，銀行電話都有錄音。副理即使懷疑，也要先說沒問題。
我說：「您手上的相片百分之百是偽造的。我以項上人頭向您保證。」
曾副理說：「對啦。對啦。這都是你說的。但是，我們確實進去拍照。」
我說：「我只能提醒一下，這交易有蘋果銀行價金信託，仲介公司賈代書並沒有讓你們的行員知道。撥款的時候，請你們務必要求賈代書將錢匯入信託專戶，千萬不要轉入其他帳戶。」
曾副理說：「好。假如文件上有寫，我們會幫你注意。」
我說：「文件是偽造的，怎麼會寫呢。需不需要我帶相關資料跑一趟呢？」
曾副理說：「不用啦。不用啦。最好是你們自己先做個協調。」我說：「這樣子喔。」
天底下沒有人喜歡介入別人的糾紛。
當房地產買賣發生糾紛時，買方貸款銀行只針對借款人(買方)，不想理會賣方。
買方銀行與賣方沒有業務關係。買方向銀行申請房貸不須知會賣方。但是，銀行撥款到買方帳戶之前，代書必須先辦好過戶和設定登記。代書到地政事務所辦過戶和設定時，卻又需要賣方的權狀、印鑑和印鑑證明。這裡是另一個四方當事人的複雜關係（買方銀行、買方、代書與賣方）。
買方銀行的重點是取得第一順位債權。只要銀行內控程序鬆散、或本位主義或代書有意、無意的疏忽、或不能堅守立場，都會造成賣方的巨大交易風險。
急急如流星趕月，快快似風馳電掣，速速將電話撥通──告訴呂代書最新變化。
還沒開口，她說：「牛先生。」
我把與曾副理的對話如此這般說了一遍。
我大喊：「接下來該怎麼維護交易安全？」
她靜默片刻，說：「第一、許先生下午要過來對保時，你請他帶一張撥款同意書過來，請買方簽名蓋章。這是指定貸款要匯入蘋果銀行的價金信託專戶用的。貸款下來之後，買方只看得到，卻摸不到錢。」
我說：「是要請銀行人員幫忙匯款嗎？匯款是賈代書的工作。問題是，這些流程都不在我們的掌控之下？」
她說：「第二、將價金信託專戶帳號給行員許先生。第三、若買方貸款額度不足時，要以現金補足。這三個動作都做好了，你再繳出印鑑證明。」
我說：「下午，您願意和我去見許先生嗎？」
她說：「暫時不要，我本來就打算要靜觀其變。我再三強調印鑑證明在你手上，不用擔心。」
我說：「我擔心的是過戶之後，而不是過戶之前。」
她說：「印鑑證明在你手上怎麼會過戶。」
我說：「他們現在急著要過戶。問題會發生在過戶後。」
她說：「我本來打算將幾個疑點一次釐清。現在你已經打草驚蛇，什麼也看不清了。也看不出甄代書到底是好人？還是壞人了？」
我說：「一個多月來的互動，許多有形、無形的訊息，已經給了我答案。」
她說：「總公司派來的甄代書是其中的關鍵人物。」
我說：「我無法信任甄代書。」
她說：「問題是，他有法律責任呀。萬一上了法院，他會怕的。」
我說：「我缺少有力的證據。他們只要拖時間，就拖死我了呀。這叫『不戰而屈人之兵。』」
她說：「他們現在沒拖呀。何況，契約變更約定了六月三十日前沒有辦理過戶和設定，買賣就不成立。」
我說：「即使辦了過戶和設定，撥款之後也可以再拖呀。增補的契約條文上並沒有最後交屋日呀。」
對方存心使詐，簽了條文也未必有用。
我仰天三嘆。萬分無奈。
呂代書拉高了音量：「契約變更之後，你是立於不敗之地呀。只要看他們如何進行交易流程：若有缺失，就要他們補足。假如，是設定金額不足，就叫他們先匯款到信託專戶，補足差額。現在你的動作是在沒看到證據前，就假設甄代書是壞人了。我原本想一步一步、清清楚楚地觀察這個交易。就像河水，大漢溪的水先流到萬華，接著再流到迪化街，最後流出淡水河口。流程不清楚，就不要繳出印鑑證明。後面的程序，就不可能進行嘛。還有什麼好擔心的。現在，就好像水才剛從大漢溪下來，你就著急水怎麼還沒有流到淡水河口？你這樣一弄……」
我說：「不好意思。不好意思。」
呂代書說：「我正在觀察甄代書會不會拿設定契約書來找我？」
我說：「下午兩點，我們還要去買方那裏見許先生嗎？」呂代書說：「那是畫蛇添足啦。」
我說：「聽了半天，還是迷迷糊糊的？」
呂代書說：「現在你打算怎麼辦呢？」
我說：「就依您的意思。」
呂代書說：「那就這樣了。」
結束通話之後，我又陷入了沉思。
這交易已驚動了銀行的高層主管。接下來還會發生什麼事呢？
十點四十分，我打電話給新來的代書：「請問是甄代書嗎？」
他說：「請問那裏？」
我說：「我是昨天和你見面的牛先生。」
甄代書說：「是。是。牛大哥，您好。」
我說：「早上我和天興行員聯絡過。五月二十日，買方貸款就已經核准。這是行員親口講的。白店長明知，還安排買方來殺價……這是一個有問題的交易。」
他說：「怎麼說呢？」
我又快速把交易過程述說一遍。
他說：「我是新來接手的。我會密切注意。假如，他們還要砍你的價，你就不要接受。我的立場就是要快速把這個案子完成。在一切客觀條件都能配合的前提下，以最快的速度結案。讓您能夠安心。」
我說：「非常感謝。另外，我要提醒一下。買方貸款銀行的存摺、取款條、提款卡等等，一定要保管好。貸款必須匯入信託專戶。」
他說：「我這邊會看緊，您不用擔心。公正執行。買方貸款金額，我不清楚。還沒有和許先生聯絡。下午兩點，做設定的時候，我才會知道。」
他真的不知道嗎？
我說：「下午買方對保時，我可以看設定契約書嗎？」他說：「你在買方店外等，我會向您做報告。」
話雖說得客氣，還是不讓我看設定契約書。
我說：「這個局已經折磨我五十天了。雖然，您是來接手的，我還是必須逐步確認。畢竟，我們也只見過一次面。請原諒。」
他說：「完全沒有問題。不好意思。」
我說：「過戶之後，若買方拖延或有其他的動作，請問您會如何處置呢？」
他說：「我這邊會去催促銀行。我和買方是不同“掛”的。我要讓這個案子很順利的完成。不放心的話，您可以請呂代書下午一起過來，在店外等候。但是，對保是買方的事。」
我說：「好的。非常感謝。」
放下電話，只覺得甄代書很禮貌。他可以信任嗎？
十一點整，我撥電話給田主任。
她先開口：「喂。牛先生。」
我說：「有兩件事要讓你知道，第一件是──賈代書沒讓銀行知道這交易有價金信託。」
田主任說：「許先生只負責貸款業務，銀行和銀行之間是不會有聯繫的。銀行和我們仲介公司不一樣，一個業務不會通通包到底。」
我說：「第二件是──貸款早就核准，他們卻不說。發現交易有問題，我就開始記錄和蒐證。這個局玩到這邊，底牌都已掀出來了。拜託你提醒白店長，千萬不要再玩了。」
田主任說：「不會啦。現在是甄代書接手，不會有狀況的。」我說：「一個交易除了代書之外，還有買方與賣方。若買方有什麼不軌的動作，不是代書可以規範的。再玩下去就很難看了。」
田主任說：「天興銀行核准貸款之後，是通知那一位的？」
我說：「當然不會通知我呀。貸款確定了，銀行會不通知嗎？」
田主任說：「買方曾說，銀行是他自己找的，賈代書沒有經手。」
我說：「行員說：是和賈代書接洽的。」
田主任說：「後續流程絕對不會再有狀況。您不用擔心。牛先生。不好意思，我這邊有客人。」
她急急忙忙把電話掛了。
買方自己向銀行申請貸款，代書就可以閃躲法律責任？
田主任好像是加盟店的辯護律師，搶先幫加盟店撇清責任。
上午十一點半，呂代書匆匆來電：「牛先生。剛才總公司的甄代書打電話給我，說：『你曾打電話到天興銀行，不知說了什麼？』現在銀行要買賣雙方協商好了之後，才要對保。」
我說：「喔。緩一緩也好。」
呂代書說：「甄代書要你打電話給天興的副理，告訴他雙方沒有爭議。請行員下午到買方店裏對保。」
我說：「騙局禁不起時間考驗，我想放慢步伐。他們要快，就以慢制快。那樣就有較多時間，看清真相了。他們操控交易流程，忽慢忽快。貸款早就核准，卻拖了一個多月。現在又十萬火急，加速進行。其中有詐。」
呂代書說：「假如，阻礙貸款的責任歸你，你就處於下風。買賣契約書中加入的第四點：『若在民國九十九年六月三十日前未送件(買賣件，設定件) 至地政事務所，則買賣不成立。』如果因為你的行為，造成貸款延遲，這一條就不成立了。責任可能歸咎於你。」
我說：「哦。對我不利嗎？」
我一向守法，聽了之後又猶豫起來。
呂代書說：「當然對你不利。假如，沒有他們違失的具體證據，理虧的就在你這一邊。」
我左右為難。
我說：「嗯……嗯……好。我接受您的建議。現在就打電話給曾副理。」
我說：「要怎麼說？」
呂代書說：「你就對副理說，買、賣雙方並沒有糾紛。請許先生仍然到買方店裏對保。」
我說：「知道了。」
呂代書說：「聯絡過了，再打電話告訴我。」
斷崖在前，追兵在後。交易在兩難之中進行。已經發現對方的罪行，又怕違反約定。
在矛盾的情緒中，再度拿起電話。
我先打到總機：「麻煩您轉曾副理，他在找我。」
總機小姐說：「好的。請您等一下。」
曾副理說：「旺北分行，您好。」
我說：「您好。敝姓牛。早上曾打電話給您。我的重點在交易安全。第一、這個交易有價金信託。我願意提供蘋果銀行價金信託契約影印本和專戶的帳號。第二、賣方銀行有三百三十二萬元要代償。第三、買方銀行存摺、撥款同意書、寫好金額的取款條，請留在你們行員那邊。第四、要請你們幫忙匯款。這幾點可以確定的話，我願意繼續交易。」
曾副理停了一下，說：「假如，你們沒有處理好。銀行繼續貸放，也太勉強了。我們傾向撤件，還要和借款人研議一下。」
我說：「今天你們不會去對保了嗎？」
曾副理說：「有這個可能。」
我說：「再見。」
我希望曾副理作深入瞭解。用假相片申請貸款，犯的是偽造文書的公訴罪。所有在文件上蓋印章的承辦人員都會被牽連。
十一點五十三分，買方房先生來電。
他笑著說：「喂。牛先生，現在銀行那邊有一點小狀況。我們之間可是沒有什麼衝突的……」
我說：「是的。」
他說：「那天我講過：我是可買、可不買。」
我說：「我瞭解，白店長才是主角。交易不用勉強，就解約好了嘛。」
他說：「對。對。對。我這邊沒問題。他那邊，你再跟他講。」我說：「叫我去跟白店長講嗎？」
他慌慌張張：「不能說是我的意見。他會找我要服務費的。」我說：「不能說是你提的？」
他說：「是的。我們的立場是一致的。由您來決定繼續交易或解除契約。」
「我們之間凡事好說。」我說：「天興銀行給你的貸款額度是多少？」
他說：「天興……天興給我七百六十萬。」
我說：「拜拜。」
放下電話，我閉目靠在椅背上：難怪他們不願讓我知道設定金額是多少。實借金額七百六十萬元乘以一點二等於設定金額──九百一十二萬元。設定金額比成交總價八百一十萬元還高。
我確定他們以假造的買賣契約向銀行超貸。
若我提告，賈代書將犯偽造文書罪和被吊銷代書執照。(仲介公司如因故意或過失而損害消費者權益時，應負那些責任，購屋200問P.120-121)
買方又願意解約了，這事也該落幕了吧。
田主任應該代表總公司出面解決問題吧。
我撥電話到她的手機，鈴響了半天，卻沒人接。
剛放下電話，鈴聲就響起，是甄代書來電。
我說：「甄代書。我正要找你。剛剛買方來電，他說願意解約。買方表示，一切由我賣方決定。目前我願意解除契約，買方也願意只。看白店長放不放人。這場戰爭開打，不論輸贏，大家都是兩敗俱傷。現在我和白店長互動，容易產生衝突。請你跟白店長說。」
甄代書說：「由我來提解約，比較不恰當。」
我說：「你不提，就請田主任出面。這交易像下棋。我走一步，他們看完我下的棋，再決定隨後一步棋。我右邊防守，他們就從左邊進攻。我防守左邊，他們就從右邊偷襲。這事會變成很大的衝突。」
甄代書說：「這……」
我說：「我知道白店長要吃我了，他還要強攻硬幹。騙局常常是趁受害者一時不察，快速得手。現在我已經清清楚楚，他還要“吃”嗎？不能吃還要勉強吃，會吃壞肚子的。整齣戲的導演就是白店長嘛。其他的演員都不想演了，就落幕吧。此時，田主任也該出面了吧。」
甄代書說：「這個……這個部份──」
我說：「請田主任處理白店長那個部份。」
甄代書話鋒一轉：「先請和我合作的銀行估價，同時也配合田主任那邊的決定。」
我說：「現在請銀行估價，八成的額度一定不會核准。麻煩你轉告田主任：買方房先生願意解約，不想玩了。白店長的部份請她出面處理。不玩總可以吧。白店長再玩下去，就要把總公司的招牌完壞了。我已經知道快入獅口，全力抵抗。他們還硬要把我拖進去。到時候，我拿鐵鎚把獅牙打斷，跟他們拼命。」
甄代書說：「我把這事和田主任講一下。」
我說：「那就麻煩你了。」
出乎意料，甄代書仍想推動這交易。已經發現加盟店的舞敝行為，為何還要繼續推動呢？
原來是三隻獅子咬住我這一頭水牛，現在是幾隻獅子呢？田主任是他們的同夥嗎？
焦急地等到下午一點半，他們都沒回電。
騙局穿幫，他們在開緊急會議嗎？
我打電話給田主任：「喂。我是牛先生。中午的時候，買方表明願意解約。他不敢說，要我向白店長提。我想請你協調白店長，讓雙方能夠順利解除契約。」
田主任說：「這個部份我向你報告：白店長已經促成你們的交易了，也幫你們達成協議。假如買賣雙方要解除契約，站在仲介的立場，白店長有權利來向你們收取仲介服務費。」
我說：「委託銷售契約上明明寫著『圓滿完成全部交易流程後，以現金一次付清予乙方。』交易沒完成，我不須付費。另外，銀行早已核准貸款，白店長還安排買方殺價──」
田主任說：「我想先問一下──」
我說：「妳聽我講完──」
田主任說：「昨天，你是不是曾打電話給買方銀行？」
我說：「我關心交易安全。」
田主任高聲說：「如果是這一通電話，造成買方無法貸款。結果要由你來承擔。你不該這麼早就去問。等對保完畢，你再去關心也不遲呀。」
我說：「白店長說買方貸款額度不足。所以，在昨天的協議中，有貸款不足現金補足這一條款。今天我突然發現，一個月前買方就可以貸到九成三八，根本不需要補現金。這不是交易而是下棋，白店長用他的專業和我下棋。」
田主任說：「你要告訴我白店長不老實。他欺騙你，他要傷害你。假如，因為你這一通電話，造成銀行對買方的不信任，因而不願意貸款。你是要負法律責任的。」
我說：「我沒有叫銀行不要貸款。」
田主任說：「銀行會評估這個交易是否有安全顧慮。銀行不願介入糾紛的案件。」
我大聲說：「賈代書為什麼不讓銀行知道交易中有價金信託。我是賣方，有權提醒銀行留意交易安全。」
田主任停了好一會兒，說：「牛先生。這樣……這樣……我很難跟你溝通。」
我說：「白店長欺騙我。」
田主任說：「你可以不讓他欺騙。你可以不降價。你不要再講過去發生的事，這些都不重要了。」
我高聲說：「哼。若我不虛與委蛇，進行談判；若我不將計就計，以降五萬來交換變更契約。那有機會發現這交易中的重重黑幕。」
我高聲說：「怎麼不重要。賈代書早知能貸到七百六十萬，為何不通知我。」
田主任大聲咆哮：「牛先生。如果，你還在意賈代書不跟你聯絡。那麼，昨天的協商就沒有意義了。我又幫你找了一位代書，把新的協議都以白紙黑字寫在契約書上。你現在所講的一切，都沒有意義了。我都是依你的意思，白店長很生我的氣。他在業界也做很久了，他覺得我在幫屋主欺侮他。坦白的說，我裏外不是人。你知道嗎？」
我說：「要我不講過去的事。要我相信新的協議。新的協議仍是舊騙局的延續呢？貸款進入買方存摺，買方將錢轉出去呢？」
田主任說：「你很難溝通喲。」
我說：「喔。原來如此──變更契約可以一筆勾銷不肖仲介過去的罪孽。」
田主任說：「不管民法、刑法、不動產經紀業管理條例中，都有對買方和賣方的保障條款。即使這些條款沒有寫在契約書中，你還是接受法律的保障。至於，買方要向那一家銀行貸款，這是買方的事。代書不一定要告訴你。你懂嗎？不管買方要貸款多少，只要買方把價款給你，沒有拖欠。這個交易就OK了。你懂嗎？」
我說：「買方想解約，他不敢向白店長提──」
田主任說：「這事要你自己向他主張了。」
我說：「妳不想協調嗎？」
田主任說：「不是不想協調。假如你覺得白店長是詐欺，你就去告他。你就去告他。這樣說是在得罪白店長。我相信他不是這樣的人。白店長也有他的權利。我不知道該怎麼說……這樣下去，我和白店長的關係會變得很差……」
我說：「我瞭解你的意思了。不擔誤你的時間，再見。」
白店長、賈代書在這交易中做了這樣齷齪的事，總公司田主任連一句道歉也沒有嗎？
顧客簽了約，就成了階下囚嗎。這裏還有是非嗎。不肖仲介這麼可怕嗎。
田主任也用專業知識來欺騙我。但是，法律條文不等於訴訟結果；對未來的假設，也不等於即將發生的事。
已經抓到加盟店舞弊的證據，代表總公司的田主任仍然要替白店長索取服務費。這已不僅僅是詐騙集團，豈不是土匪。
田主任的角色已經完全浮出檯面。她不主持公道，只維持加盟體系的外表形象和加盟店的利益。這是一個領有營利事業登記證，向外行銷良好形象的龐大連鎖體系專業合法詐騙集團──他們的加盟總部主任允許這一切不合理的事情發生。
白店長所主持的這一間加盟店，在總公司田主任的包庇和協助下行使詐術。
我終於明白：田主任替總公司執行的任務之一，就是替加盟店的不法進行危機處理。
現在是五隻獅子對付我這一頭水牛。
他們在做最後的收網，逼我進洞。再向前一步，就萬劫不復。
經過了五十天的密集諮詢，怎會不懂他們的詐術：買方以五十萬元為餌，先用買賣契約和價金信託契約為繩索套住我。
接著賈代書以假造的相片，配合買方以偽造的買賣契約，暗中向銀行超貸。
白店長再以買方貸款額度不足為理由，中斷交易流程，向我進行試探性殺價。
在摸清我的虛實和反應模式之後，企圖快速完成過戶、設定和撥款。
只要房屋一過戶到買方名下，七百六十萬元銀行貸款一進買方存摺，在買方銀行代償我的三百三十二萬元貸款之後，買方就會將剩下約四百多萬的餘額，立刻匯到其他帳戶。同時，打電話，告訴天興銀行──交易有糾紛。
賈代書將以此為理由，拒絕將貸款匯入信託專戶。
那個時候，我的房屋和買方用我的房屋貸得的錢，都變成了買方名下的財產。
買方手握著以我的房屋貸得的四百多萬元，獅子大開口的殺價才正式開始。買方將不斷製造新的糾紛，反覆進行長期談判，時間對他們有利──他們有的是時間。
最後，白店長再以公平公正中間者的角色出來“橋”買賣。我若拒絕，到調解委員會還是要“橋”。
若我抵死不從，進行訴訟。買賣契約早已被不肖代書暗中佈局，豈有勝算。
他們就利用時間能量，拖到我的其他債務融資斷頭為止。
這裏是司法的公平、正義來不及救援你的黑暗地帶。
在急需用錢和沒有時間長期訴訟的情形之下，要冒險去打一場沒把握贏的官司嗎？
結果，只有不得已接受調解和再降價妥協一途，以避免信用破產。
他們只要按兵不動，或重啟殺價談判，慢慢談，事事談，輪流談，天天談。不降價，就拖死你。
這是以車輪戰術，沿路狙擊賣方的無形殺戮戰場。
有問題的交易，會在第一時間將貸款轉入其他帳户。
就算尾款全數匯入信託專戶。買方仍可用其他合法的理由繼續製造爭議與糾紛。因為，若買方不在『蘋果銀行不動產買賣價金信託結算書』上簽字，我一塊錢也拿不到。例如，買方房先生在交屋時堅持房子不是他簽約時的現況，而拒絕交屋。或指稱房屋有瑕疵，或點交不清，甚至找第三者破壞房屋。
然後先下手為強，寄出存證信函，製造煙幕。這又變成了買方和賣方之間新的糾紛。
白店長、賈代書兩人順利脫離暴風圈後，隔山觀虎鬥。不。應該說，看著買方房先生，以法律的繩索勒著我這個賣方的咽喉，直到我讓步屈服或斷氣(融資斷頭)為止。
白店長、賈代書兩人等著在這一場民事糾紛中，出庭當證人。這兩人只要在法庭上輪流說服法官就行了。說服了法官，司法的公權力自然會對付我。何須理會我的說法和掙扎呢。
司法和法條被罪犯利用，成為對付受害者的工具。個人資料保護法竟然長期被利用來遮蓋不肖仲介和不肖代書的犯罪行為。
從法律觀點，似乎也不能說他們是重大罪犯。既不偷也不搶，只是開著合法商店大門，等著顧客上門的不良店家。
這是有證照的搶匪，進行不用刀槍的搶劫。
在法律的灰色地帶和交易制度的漏洞下，白店長長期以“橋”的方式，進行著不公不義的巨大財富重分配。與搶劫銀行相比，真正是低風險高報酬的大生意呢。
如今，回頭看這交易。五月十七日我到總公司向田主任陳情後，她就暗中通知了白店長。
早已在五月二十日就核准，高達九成三八的七百六十萬元貸款──是一支伏兵。
他們在暗中觀察我的同時，我也靜觀其變。
到了五月二十九日已過了交易二十三天。依買賣契約，我早該繳出印鑑證明。為了避免違約，於是主動聯絡賈代書並且留下錄音證據。
假如，我沒有主動打電話給賈代書，關心交易進度；而拒絕繼續交易。“ 天興銀行貸款早已核准”這一支伏兵，就會發動快攻。
若我抗拒或情緒失控，糾紛就會提早引爆。只要過了買賣契約上的交屋日，事情就會演變為──買方貸款早已核准，賣方拒絕繳出印鑑證明，延誤如期交屋，造成買方利益遭受損害。他們將先發制人，寄出存證信函控訴違約和要求損害賠償，然後再開始殺價談判。
這是一個獵物無論從那一個方向掙扎都無法逃脫的精密陷阱。
假如我一時失察，把房屋過戶給買方；將房屋和錢財兩失。田主任必定推說那是買方的行為，總公司和加盟店都無法負責。(買賣契約經紀人那一欄，沒有經紀人的簽章，是空白的。連加盟店也不必為交易負責。)
一場精通地政和法律專業，利用交易制度漏洞的精密騙局終於全部浮出檯面。
只要一入陷阱，進退無路，非死即傷。
他們遊走在法律邊緣。合法、非法手段，交互運用。除了賺服務費，還要趁火打劫，一魚兩吃；利用假買方來賺價差。
詐騙集團東窗事發，就要逃亡。這一幫人在事跡敗露之後，反而向你雄辯滔滔，大談法律。害你不成，還要告你。
簽約之後，我曾拿三份契約書諮詢過三位律師和資深代書，他們從契約書中都看不出重大瑕疵和對方的意圖。
當初，到底是誰建立了這樣對仲介業者如此巨大規則優勢的交易制度呢？
是不小心？還是別有用心呢？
這樣的交易制度是保障大多數的善良百姓？還是在保護少數的既得利益者和罪犯呢？
一個好的交易制度，不該有如此大的彈性和如此寬闊的灰色地帶。
感謝央行政策如及時雨。感謝彭總裁救命之恩。
