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第十三章 變更契約
六月二十四日星期四，交易進入第四十九天。
若七天是一個來回循環的小周期。七個小周期是七七四十九天，就是一個大周期。聖經也把七當作一個周期，基督徒每隔七天就要到教堂做禮拜。
今天是變更契約的日子。事情要開始轉變了嗎？變好呢？還是變壞呢？
下午一點半，我攔了一輛計程車，先接呂代書上車。再到律師事務所接唐律師。
快兩點的時候，到達總公司。
剛下車，我們就與白店長、賈代書和買方房先生不期而遇。我簡單介紹唐律師、呂代書與他們三人互相認識。
一行六人進了電梯。
出了電梯，田主任把我們帶進寬敞氣派的大會議廳。
六人依序沿長方形的大會議桌面對面坐下。
田主任帶進來一位男士，就退到牆邊的角落。
白店長站起來：「他姓甄，是總公司挑選的優秀代書。今天要請他幫忙。」
甄代書身高一米七，五十歲上下，方臉大耳，相貌堂堂。衣冠楚楚，滿臉笑容。看起來能力很強。
他走過來，依序雙手遞上名片。不斷地說：「謝謝。幸會。謝謝。幸會……」
雙方交換名片後坐下。
白店長說：「這個案子，由於買方要貸款八成，但是在資金上有一些困難。經過雙方協商後，同意在契約文字的部份做一些修改。」
我小心確認：「我可以在契約中加文字吧？」
白店長說：「只可以加交易安全的文字。」
我說：「我想看一看賈代書經辦的文件。」
「可以呀。」賈代書把文件拿給我：「稅單下來了。貸款銀行也已經找好了，都OK了。明天就可以去對保。」
(對保：借款人與銀行簽訂借款契約。銀行業務人員核對借款人、保證人的身份為本人之後，本人親自在文件上簽章。)
所謂的文件也只有兩份稅單──土地增值稅繳款書和契稅繳款書。
我不懂地政專業，把稅單轉手交給身旁的呂代書。
白店長說：「目前進行到這個階段，買方貸款已經OK了。明天就可以去對保……接下來，貸款就下來了。再過一個星期，就可以交屋。」
賈代書說：「原先買方的貸款額度不足，現在已經“橋”好了。」
我說：「現在的貸款額度是多少？」
賈代書說：「六百多。」
我說：「六百幾？」
賈代書閉口不語。
房先生說：「六百幾無所謂啦。」
我望著賈代書：「應該有一個確定的數字？」
賈代書說：「我們找的銀行，貸款額度都不夠。房先生自己找了天興銀行，額度可以滿足他的要求。」
我說：「已經拿到天興銀行的抵押權設定契約書(簡稱設定契約書)了嗎？我想看看上面的數字。」
（當銀行核准貸款，會有一份抵押權設定契約書，上面會記載設定金額。）
賈代書說：「明天對保的時候，我就拿設定契約書。將設定和過戶一併送件。稅單都已經下來很久了。因為，申請貸款耽誤了許多時間。接下來的貸款流程(註一)就是：房先生明天辦對保手續的時候，我就辦設定。用完印之後，就將買賣件和設定件一併送到地政事務所辦理設定和過戶登記。完成過戶、設定，就可以撥款代償你這邊的貸款。貸款還完後，就可以交屋了。」
我說：「不是說好，接下來的流程由總公司指派的代書來辦理嗎？」
白店長手指著在一旁的甄代書：「就是他啊。」
我點頭：「OK。OK。」
我問賈代書：「你手上只有這兩份稅單嗎？」
賈代書說：「這稅單已經過期了，要繳一些罰金。」
我說：「罰金？」
賈代書說：「稅單三十天不繳，就會產生滯納金。」
我說：「等貸款核准，再送稅。就不會被罰了。」
賈代書說：「一般的流程就是用完印之後就報稅。」
我很不滿意：銀行貸款沒下來，卻先送稅。
急於售屋的我，除了被不公平的買賣契約綁住之外，還被稅捐處的行政程序綁的進退兩難。
似乎，所有的詭計，都隱藏在合法的程序和專業的說詞後面。
我說：「你的服務態度實在太差了。服務品質是零分。足足四十九天，不曾打一通電話給我。」
賈代書說：「有啊。」
我說：「五月八日我打電話給你之後，就如石沉大海。從五月二十九日到六月十一日為止，我連續打了七通。最後，你叫我去找白店長。」
賈代書說：「因為牽涉到價位，代書的角色不能介入。那是經紀人的事。」
我說：「協商價格是後來的事。我逐日記錄，我很清楚你沒打過。如果我沒主動追問買方貸款，我已經違約了。所以，你的服務品質不及格。」
賈代書還想反駁，我說：「這個部份就到此為止。別再說了。」
已經用契約綁住了我。若不從，隨時可以用違約條款告我。還需要作什麼服務呢。
我說：「當初在簽約的時候，賈代書忽略了我賣方的交易安全。現在，要在文字上做一些補強。我希望由呂代書來負責契約文字的書寫。她是有證照的資深代書。」
呂代書說：「如果，這個案子可以很單純的進行。在對買賣雙方都有保障的前提之下，就可以繼續向前走。」
呂代書說：「貸款的部份，已經定案了嗎？」
賈代書說：「剛剛才接到銀行通知，明天就可以去辦對保手續了。」
呂代書說：「請問什麼時候可以拿到設定契約書呢？」
賈代書說：「明天就可以用印。」
呂代書說：「您什麼時候可以拿到設定契約書？」
賈代書說：「明天可以對保的話，有的銀行當場就用印。最多，慢一天。用印之後，就可以拿到設定契約書。」
呂代書說：「買方目前可以貸到多少？設定多少？」
白店長說：「貸款額度……沒有問題啦。」
田主任說：「應該這麼說吧。買方能將價款付出來，就可以了。」
言外之意是數字不重要。
呂代書說：「不是付不付得出來的問題。設定契約書所設定的金額是多少？有實際準備現金的數字，會比較清楚。在交易流程上，才會有明確的時間點。」
問了半天，幾個人竟然都無法回答出一個具體的貸款數字。
要回答貸款金額有那麼困難嗎？
雙方陷入沉默。
我說：「我質疑你們的服務態度是有理由的。交易了四十九天，只辦出兩份稅單。」
賈代書說：「牛先生。雖然你只看到兩份稅單，我們一直努力在“橋”貸款。那是你看不到的。」
房先生說：「我最近還有另一間房子，五月中旬簽約。也是在前一兩天，代書才打電話通知我，這兩天要對保。也是賈代書幫我辦的。對呀。這就是正常的作業流程。」
我已經花錢請代書提供專業諮詢，他還要騙我。
我問賈代書：「能不能把貸款銀行的名稱、是那一家分行、承辦人員等資料給我？由我們自己來聯絡。」
賈代書猶豫了一會兒，說：「是天興銀行。」
我拿出紙筆，說：「是那裏的天興分行？」
賈代書不願意再回答。
此時，房先生情急說溜了嘴：「牛先生。安啦。現在貸款沒有問題了，可以貸到七百多萬。」
怪了。賈代書才說只可以貸到六百多萬，現在又變成七百多萬。
呂代書說：「房屋總價是八百一十萬，到目前為止已經付了五十萬。天興銀行可以借多少呢？」
房先生改口：「現在還沒有定案。天興說我借七百萬、七百六十萬都可以。」
他們前後矛盾，閃爍其詞。
我說：「銀行的地址和承辦人員的姓名、電話等資料，能不能給我們？」
他們不發一語。
最後，賈代書終於鬆口：「電話給你們，093×××××××。」
我說：「他的大名呢？」
賈代書說：「姓許，言午許。」
我說：「名字呢？」
賈代書說：「我們都稱他許先生。」
我望著房先生：「銀行在什麼路？」
房先生搖搖頭：「我不知道。」
我拿出手機，看著呂代書說：「現在撥這個號碼試看看。只要電話通了，就可以問出來。」
呂代書正要接過我的手機。房先生搶先一步，拿起自己的手機撥號，說：「喂。許先生您好。賣方要和您聯繫一下，想確定貸款這方面有沒有問題。」
賈代書提醒：「問許先生明天可以用印嗎？」
房先生聽了，就問許先生：「明天可以用印嗎？……已經好了。喔。喔。好。好。好。我的印章是嗎？……明天對保就可以給你。賣方找來一位代書，你直接跟她講好不好？請等一下……」
房先生把電話交給呂代書。
呂代書說：「您是許先生嗎？我請教一下，房先生要在你們銀行作貸款設定嗎？那些資料都已經送進去了……都沒問題了……核准了。……弄好了……對。對。對。對保的手續一定要對……另外有一個問題，房先生的貸款，你們核定多少錢……這樣喔。您的意思是房先生明天對保的時候，就可以拿到設定契約書。……只要蓋房先生的印章，沒有其他的人。這樣就很單純了。……現在貸款金額是多少？……你人在外面不方便說……喔。喔。沒關係。沒關係。」
許先生婉拒了呂代書。
〈明明是以我的房屋讓買方向銀行抵押貸款，買方只付了五十萬（不到總價的一成），卻變成了買方的個人資料。我一點都不能過問，實在不合理。〉
呂代書說：「你們銀行的地址在那裏？」
她一手拿電話，一手拿筆：「什麼路？……什麼分行？……旺北分行……這樣的話，貸款的情形就很單純了……OK。OK。只是對保手續還沒有完成而已。其他的都OK了……喔。……好啦。好啦。謝謝您。抱歉。打擾您了。再見。」
呂代書放下電話，說：「如果明天可以拿到設定契約書，就很單純了。」
賈代書說：「這樣就可以送件辦理過戶和設定。一個星期後就可以交屋了。」
甄代書說：「先完稅，再送件辦過戶和設定。」
賈代書說：「今天是星期四。假如明天來不及送件，就下星期一送。星期二、星期三就完成過戶了。然後，就可以撥款代償賣方的銀行貸款了。代償的時候，要先跟賣方銀行照會一下。請牛先生問銀行您的貸款餘額。確定沒問題，就撥款還掉牛先生的貸款。等銀行清償證明開出來後，就到地政事務所塗銷抵押權。辦理好塗銷，把尾款減扣以後，代書就會將錢匯入信託專戶。最後，辦理交屋手續。買方的貸款問題是央行政策造成的。牛先生看不到我們向多家銀行爭取貸款的努力，所以產生誤會。」
呂代書說：「買方有沒有開立擔保尾款本票？」
賈代書說：「沒有。」
我睜大眼睛，瞪著白店長：「星期二你說，買方開立的擔保尾款本票，可以由我來保管。不是嗎？」
白店長說：「我不記得了？」
我大聲說：「你為什麼這樣傳話。為什麼這樣傳話。」
賈代書來解圍：「通常的作法是由代書保管。除非房先生也同意？」
我指著白店長，對房先生說：「他替你做出的承諾。你要兌現喔。」
房先生閉口不語。
甄代書趕緊說：「這一點我們會加強改進啦。」
（委託仲介買賣房屋，往往變成黑箱作業。有無確實回報，全看仲介個人的人品和敬業精神。）
整個作業流程還是由賈代書主導，他似乎沒有意願將作業移轉給甄代書。
我說：「後續作業還是由你來辦理嗎？」
賈代書說：「對。對。」
我說：「那還是沒有換代書嘛。我們不是說好了由總公司的代書來辦理嗎？」
我說：「已經說好了用總公司的代書接辦，怎麼又變卦了？那就由呂代書來主辦，賈代書協辦。」
我指著賈代書說：「本來不想再說……你在買賣契約中第一期和第二期款之間偷偷打了一個“>”，讓買方不用支付第二期款。我要換代書是有理由的嘛。那就由呂代書主辦。」
呂代書說：「大家都不認識我，我比較沒有立場。由總公司的甄代書來主辦，會比較有說服力。」
田主任說：「我和牛先生說，只要你們協議OK，總公司這邊就OK。」
在雙方的爭執中，她依然不表達立場。
我說：「田主任。每一件事你都說OK，但沒有一件能解決。」
代書人選不能決定，協商陷入瓶頸。
白店長終於鬆口：「代書這個部份，換也OK。」
甄代書說：「我誠心誠意地建議，我和賈代書一起辦理。由我們兩位代書來擔保責任。這樣可以嗎？」
依甄代書的建議，我請來的呂代書，連協同辦理的機會都沒有了。我無法接受。
我怒斥白店長：「你答應的事情。來到這邊，又變了。」
呂代書說：「站在我們代書的立場，希望這個案子能繼續向前，圓滿完成。您代表總公司，我代表賣方牛先生。看看能不能把作業流程透明化？一起把這個案子完成？目前稅單已經下來，銀行的設定也沒有問題了。兩個代書像連體嬰共同作業，應該是很簡單的事。現在的問題是；在交易中發生的事，讓牛先生有許多疑慮。假如，由甄代書來主辦，在立場上會比較超然。」
又不是上斷頭台，甄代書百般推拖。
甄代書說：「我建議由賈代書和我兩人一起辦理，而我是賈代書的複代理人。」
我說：「不要。不要。」
甄代書說：「我所說的是複數的“複”，是指第二代理人，而不是正副的“副”。」〈兩年之後，我才知：民法原則上不允許複代理〉
我大聲說：「由你主辦，這一點我會堅持到底。」
我大罵：「白店長。你多次向我要大門鑰匙。萬一買方出租他人，房客將成為善意的第三人。即使官司打贏，我也不能請房客搬走。」
呂代書說：「白店長和房先生看起來也不像是壞人。我們對事不對人。第一、賈代書將手上的資料文件交給總公司甄代書來主辦，我則協同辦理。讓整個流程，包括銀行的貸款和設定，都能掌握到。第二、我們先做一個預備方案：請買賣雙方先在撤回契稅申報案和撤回土地增值稅申報案的申請書上簽名蓋章。萬一整個交易有什麼問題，買賣雙方就不會被稅捐處的行政程序綁在一起。賣方在契約失效或解除契約關係後，能夠另外找買主。讓賣方的房屋可以獨立和自由。」
呂代書將預先準備的「申請撤回契稅申報案」和「申請撤回土地增值稅申報案」兩份空白申請書，拿給買方房先生過目。
甄代書說：「如果明天要設定和過戶連件送件，就要快一點啊。」
我說：「主辦代書的問題還沒有解決，這要先確定啊。確定之後，就可以把協議的結論，寫在買賣契約書上。」
甄代書說：「我可以私下先和賈代書討論一下嗎？」
我點點頭。
甄、賈兩位代書起身，走到會議室外低聲密談。
呂代書和買方閒聊起來：「這個案子已經拖延很久了，看看可不可以在一兩個星期內把它完成？」
房先生說：「應該是沒有什麼問題。主要是天興銀行沒有限制貸款的成數。我要貸六百多萬元，天興願意貸七百六十萬給我。」
呂代書說：「那表示您的繳息能力、資金狀況、徵信等各方面都非常好啊。」
房先生說：「主要的原因是我太太願意當保證人……」
只見甄、賈兩位代書又重回會議桌。
呂代書說：「目前看起來，交易流程都跑到買方可以拿設定契約書了，這個買賣已經差不多了。依我的經驗，這交易沒問題。只是賣方牛先生比較不放心。為了讓他放心，我建議：請賈代書將所有的文件移交給甄代書。另外有一個問題，明天房先生要拿設定契約書和對保；不知是同時進行？還是先後進行？」
房先生說：「天興銀行的行員會到我店裏來。」
甄代書說：「我的建議是：天興銀行設定契約書的公章應該已經蓋好了，目前只需要買方房先生用印。我看不妨一氣喝成。用印之後，就以過戶和設定連件的方式送件，一併送地政事務所辦理。」
呂代書說：「稅單已經過期，罰金要先繳才能送件。另外，請買賣雙方在『撤回契稅申報案申請書』和『撤回土地增值稅申報案申請書』上預先簽名蓋章，交給總公司田主任保管。雖然，我認為這一切動作都是多餘的。因為牛先生的要求……這樣子應該可以讓牛先生心安了。假如可以照這個方式；我相信這案子可以快速進行，平安落幕。」
呂代書的公正得到在場所有人的信任。雙方依她的建議進行。
田主任把經過買賣雙方簽名蓋章的「撤回契稅申報案申請書」和「撤回土地增值稅申報案申請書」慎重其事的放入公文袋，以膠水封口並且蓋上騎縫章。
我提出要把“最後交屋日”寫在增補的條文之中，眾人都不認同，只好作罷。
因為，貸款的決定權在銀行，是個變數。因此改為：若在民國九十九年六月三十日前未送件(買賣件、設定件) 至地政事務所，則買賣不成立。
經過雙方持續的辯論和協商後，達成了幾點結論。呂代書先把結論寫在草稿上。
在呂、甄兩位代書討論完草稿的內容之後，就請唐律師過目。唐律師再以法律觀點，作文字的檢查和修改。
最後，雙方達成下列五點共識，由呂代書手寫增補條文在契約書最後一頁的空白處。
第一點：自民國九十九年六月二十四日起代書作業由甄曉仁代書來承接，至過戶、設定、到交屋完成。
第二點：買方天興銀行貸款已確定。預定過戶與設定於民國九十九年六月三十日前完成。
第三點：在過戶設定前，買方應將總價款扣除買方貸款額度之價金餘額，先匯入蘋果銀行價金信託專戶。
第四點：若在民國九十九年六月三十日前未送件(買賣件、設定件) 至地政事務所，則買賣不成立。即應申請撤回「契稅申報案件」和「土地增值稅申報案件」。
第五點：買賣成交總價改為新台幣八百零五萬元。
我要求呂代書以協辦代書的名義簽名。
她並沒有依我。畢竟，這是陷入爭議的案件。我必須尊重她。
變更契約的精神是讓契約繼續向前走。但是，第四點內容也在預防交易不順利時，賣方我受制於買方。
在完成契約變更之後，我說：「白店長。你承諾把買方開立的尾款本票交給我保管。」
白店長說：「如果買方同意的話？」
我大聲說：「你不是說買方已經開立本票了嗎？你在中間傳的話全部失真。我根本就不需要你這個中間人。我直接和買方談就好了嘛。」
賈代書說：「我們完稅之後，再請買方開立擔保尾款本票。」
呂代書說：「先請買方房先生簽好本票，請田主任代為保管。」
我說：「我贊成總公司的公信力介入。」
甄代書說：「對呀。請田主任保管尾款本票。」
房先生簽完擔保尾款商業本票之後，交給田主任。
她將本票放入另一牛皮公文紙袋中。黏貼好之後，慎重其事地蓋上騎縫章。
我說：「我想和買方銀行人員見面，確定貸款額度。」
甄代書說：「明天買方對保時，我再和銀行人員“橋”時間。」
此時，賈代書拿出手機撥號：「許先生。我是賈代書。明天幾點幫房先生辦對保？」
房先生在一旁說：「告訴他下午兩點。」
賈代書說：「下午兩點可以嗎？……到他店裏……您設定完畢，就帶過來。好。OK。再麻煩您。」
賈代書放下手機，說：「明天對保，我會過去。」
房先生說：「只要你來就好。一堆人到我店裏，不是很奇怪嗎。」
我看著呂代書：「房先生不歡迎。明天早上我們去天興銀行。好不好？」
甄代書說：「明天銀行要派人來對保，你可以委託呂代書辦理。」
我說：「我希望和買方銀行人員見個面。」
最後，甄代書說：「還是您和行員見個面，確認這件事就OK？房先生的店比較小，您不妨在店外。」
我說：「那就在房先生店旁的便利商店。」
呂代書說：「我剛剛和天興行員聯絡過，現在交易已進入收尾階段。假使發生什麼事，總公司田主任會主持公道。這案子很單純，不會有問題的。」
我雙眉深鎖。
甄代書指著契稅和土地增值稅繳款書：「明天中午以前要趕快繳滯納金和稅金。天興行員許先生到買方店裏對保的時候，會將抵押權設定契約書送過來。對保之後，我們就直接到地政事務所送件。」
甄代書對我說：「牛先生。您的印鑑證明有沒有帶過來？」
我說：「沒有。」
沒有看到設定契約書上的金額，我是不會輕易交出印鑑證明的。這是最後的防線啊。
甄代書說：「另外，土地登記申請書要蓋您的印鑑章。過戶的文件也要蓋您的印鑑章。」
我說：「明天我再處理。」
我只把最近一期的房屋稅單收據交給甄代書。
甄代書轉手交給賈代書，說：「目前雖然以我的名義主辦，所有的文件還是由賈代書保管。」
我說：「所有的作業還是由賈代書處理嗎？」
甄代書站起身來，說：「是的。因為所有的文件都在賈代書那邊。謝謝。謝謝。明天下午兩點見。」
我滿臉錯愕。
眾人起身，離開會議室。
離去之前，田主任說：「恭喜你呀。」
我只能苦笑。
傍晚五點，我打電話給天興銀行許先生：「敝姓牛。我有一間房子賣給房價飆先生，他在你們銀行貸款。聽說您明天會到買方店裏對保。」
許先生說：「請問是那一間房子。」
我說：「野牛路９９５號４樓。」
許先生說：「您是屋主嗎？是賣方吧？」
我說：「是。是。我想和您見個面。」
許先生說：「明天下午兩點我會到他店裏去。」
我說：「我們可不可以在兩點前和您碰個面？」
許先生說：「有什麼事嗎？」
我說：「我希望能看一下設定契約書。另外，這交易有一份蘋果銀行的價金信託契約，您是否知道？」
許先生說：「蘋、果、銀、行、價、金、信、託？您是說履約專戶嗎？」
我說：「是的。」
許先生說：「你說的就是履約專戶吧？你們的履約專戶是蘋果銀行那邊開的……是不是？」
我說：「是的。是蘋果銀行的價金信託。交易中的錢都要匯到專戶中。我覺得必須讓您知道，這交易中有價金信託一事。」
許先生說：「喔。」
我說：「買方貸款額度確定了嗎？」
許先生說：「確定了。」
我說：「請問金額是多少？」
許先生說：「我沒有辦法跟你說。因為，那是買方的事。」
我說：「我只想知道我房屋的資訊。我並不想知道買方房先生的其他個人資料呀。」
許先生說：「對不起。不方便。」
買方向銀行申請房貸時，文件中都要附上不動產買賣契約書的影印本。在買賣契約「其他特別約定」中的第二條，明明寫著「本不動產買賣契約以蘋果銀行價金信託辦理」
許先生似乎不清楚交易中，有蘋果銀行價金信託一事。
天興銀行是否把這交易當作沒有價金信託的案件來辦理呢？
賈代書是不是給了銀行一份假造的買賣契約書呢？
貸款下來後，他會不會將錢匯進價金信託專戶呢？
註一：本書中出現的中古屋買賣房屋貸款簡易流程：買方申請房貸→銀行對買方個人信用徵信→估價→審核→確定貸款金額→對保→買方開立新帳戶→抵押權設定登記文件用印→抵押權設定契約→到地政事務所辦理抵押權設定登記→撥款（貸款進入買方存摺）
對保：借款人與銀行簽訂借款契約。銀行業務人員核對借款人、保證人的身份為本人之後，本人親自在文件上簽章。
設定：對保完成之後，要經過抵押權設定程序。最後，還要到地政事務所辦理抵押權設定登記，銀行才會撥款。
在本書中，依蘋果銀行價金信託契約中約定的（簡易）資金流程：買方貸款銀行撥款（貸款進入買方存摺）→賈代書應將全部尾款匯入蘋果銀行價金信託專戶→蘋果銀行信託部依賈代書出具之代償明細，代償賣方銀行貸款→交屋。
PS.負責任的代書，應向買方提出要求：代管買方的存摺、提款卡和取款條。以公平、公正的立場維護買、賣雙方的權益。
