secret
“蠱”字的意思是將許多毒蟲，放在封閉的器皿。例如：蜈蚣、蟾蜍、毒蝎子同在一個器皿之中，為了生存互相撕殺。
不肖仲介、買方、賣方，三方之間互有契約的法律關係，無法任意離開。就像毒虫關在封閉的器皿，為了各自的利害互相鬥爭。
中國歷史上的三國就是這種局面。魏、蜀、吳為各自利益，忽而敵對交戰，忽而同盟合作。三國演義好看，就在變化多端。
第十二章 蠱
傍晚五點半，我撥電話給買方，再探虛實。
我說：「房先生。今晚，我想和你見個面？」
他不置可否。
我說：「你對解除買賣契約有什麼看法？」
房先生說：「我沒什麼意見。」
我說：「晚上見面的時候，給你看一些東西。」
房先生說：「是喔？」
我說：「我曾和白店長說，貸款下不來，我願意無條件解除買賣契約。六月十八日晚上，我們在加盟店見面之前，他打了一通電話給我。叫我不要向您提解約的事。我已經錄音存證，可以放給您聽。」
房先生說：「喔。喔。」
我說：「白店長在耍我們。」
房先生說：「這樣子喔。」
我說：「你也是被他玩的……」
房先生附和：「嗯。嗯。嗯……」
我說：「說實在話，白店長是包贏的。我們不要自相殘殺。」
房先生說：「對。對。」
我說：「貸不到，就解約算了。可是，他還要賺服務費，把我們用契約綁在一起。對不對？白店長在中間傳話；有些事沒告訴你，有些事沒告訴我。將來變成訴訟，可是我倆殺得你死我活呢。」
房先生說：「對。對。仲介就是這種想法。」
我反覆分析利害得失，嘗試合縱連橫。
我說：「想不想見個面？我把通話錄音放給您聽？讓原音重現？」
房先生說：「好。好。」
我說：「被那個人利用，實在不值得。將來我倆官司打得火熱，白店長翹著二郎腿，隔山觀虎鬥……」
最後，兩人約好晚上七點半，我到他店裏。
提出了降價四條件之後，他們必定知道我在全力防守。
一個曝光的陷阱，獵物全力抵抗。如何能不心虛呢？買方會打退堂鼓嗎？
晚上七點半，我準時赴約。
進了房先生的小服飾店，店裏掛著一排排五彩繽紛的女裝。
夫妻二人閒坐店中。見我進門，都站了起來。
簡單寒暄後，房先生領我上了堆滿雜物的二樓，走過狹窄的走道，出現一張木頭方桌，兩人坐下。
他用打火機點燃一枝雪茄。吸了一口，吐出濃濃的白霧。
我說：「白店長答應，貸款不足現金補足。這一點，你同意嗎？」
房先生瞇著眼睛：「有啊。有啊。我不是不買。我太太來當保證人，房貸應該就沒有問題了。」
我說：「我和白店長談了又談──」
房先生說：「我倆都好說啦。解約或繼續交易，我是沒意見的。都無所謂啦。可是……白店長會向我們要服務費。」
我說：「我在委託銷售契約上約定：圓滿完成交易，才須支付服務費。」
房先生說：「我可以買，也可以不買。無所謂啦。你覺得可以，就繼續交易。不可以，就解約。」
我把有錄音功能的手機拿出來：「我放給你聽。」
我把白店長交待：不要向買方提解約。那一段通話播放出來。
房先生聽完。
我說：「白店長是只賺不賠的。他在耍我們兩個，你懂了吧。我不想再陪他玩下去了。那個人心術不正，玩不完的。太累了。假如你願意無條件解除買賣契約，明天早上我再來一趟。我倆先簽一份兩方解約協議書。」
房先生用瞇瞇眼打量著我：「沒意見。」
我滿心歡喜。
我說：「明天，我們把解約協議書簽好了，再和白店長約個時間，到加盟店解除委託契約。」
房先生說：「我沒意見啦。」
我說：「出了問題，他會把責任推給你的。」
房先生用食指將雪茄往桌上的煙灰缸彈了一彈，話鋒一轉：「我的顧慮是這樣的：我提解約，他會向我要服務費。那該怎麼辦呢？」
我一聽，心就涼了半截。
我說：「這樣好了。現在就打電話，由我來向白店長提解約，你不用提。我就不說在你店裏。」
我用手機撥到加盟店。還沒開口，白店長說：「喂。牛先生，你好。」
我說：「我和買方談過了。我提出無條件解除買賣契約，他不反對。既然雙方都同意，明天下午兩點，我們到你店裏解除委託契約。好嗎？」
房先生在一旁靜靜地聽。
白店長說：「明天下午……明天下午，有另一個案子。我要辦理交屋。解約這事，不是你們說好了就算數的。」
我說：「不是買賣雙方說好了，就算數嗎？」
白店長說：「要先看違約是誰造成的？另外，雙方意見分歧，經過我的努力，也花費許多時間，幫你們協調出結果……這筆買賣仍然成立。」〈買賣契約的成立，請參閱連世昌律師所著房地買.賣.仲介三贏法律策略P.30〉
白店長暗示：即使交易不圓滿，中途解約，也要收服務費和違約金呢。。
我用桌上的電子計算機，快速算了一遍──成交價八百一十萬的百分之三服務費，為二十四萬一千五百元。
賈代書人間蒸發。白店長替買方殺價。仲介公司還要收服務費嗎？
買方房貸拖那麼久，還要向我要違約金嗎？有天理嗎？
我說：「這交易，我已經沒興趣了。另外，買賣雙方都願意解約。那還有什麼違約的問題呢？」
白店長停了一下：「喔……我已經幫你們協調過了。這種事當面談，比較清楚啦。」
我說：「為什麼不現在就講明白呢？」
白店長說：「我要這麼說啦。多次和買方協商後，協調出目前這樣的結果──買方的太太願意出來當保證人。貸款不足的部份，房先生也願意以現金補足。經過我們的努力，這個契約仍然是有效的。我不瞭解您推辭的原因是什麼？」
我說：「貸款遲遲下不來，也過了契約書上的交屋日。買方也有意願解約，就順理成章地解約嘛。」
白店長說：「如果，你站在仲介公司的立場；一件買賣遇到困難，我辛辛苦苦努力協調出結果。你突然要解約，說得過去嗎？」
我說：「當初我要的是履約保證，你們卻給我價金信託。這兩種根本不一樣嘛。」
白店長說：「沒關係。沒關係。用履約保證也可以。都是銀行的專款專戶嘛。」
我說：「由我的代書來主辦，你們的代書協辦。」
白店長說：「買方不會同意這麼不合理的方式。不然，你問買方？」
我說：「OK。我再跟買方溝通。」
戲台上唱戲的都不演了，台下看戲的還不肯散。
（房仲有那麼大的權力嗎？只要你簽了委託書，台灣房仲的權力真是比天還大。）
放下電話。
我一臉失望，看著房先生：「白店長不放我們走。現在的局面，就是我倆被他綁在一起。我們都好談，對不對。我和您商量，好不好？由我的代書主辦，仲介公司的代書協辦。把價金信託改為履約保證。好不好？」
房先生說：「改為履約保證是沒問題的。換代書這個部份比較敏感。不認識的代書，我不放心。」
我說：「呂代書事物所就在──」
房先生說：「我知道那個位置。」
我說：「她是個老實人，從事代書業務已經三十多年，是一位信譽很好的女代書。」
房先生說：「用仲介公司的代書來辦理，應該沒有不良的影響吧？」
我說：「我沒有辦法再相信賈代書。」
房先生說：「貸款辦得慢，全要怪我。他辦那麼久了，也辦得差不多了。現在要換代書，不是很奇怪嗎？另外，第一期款已經匯入信託專戶。若要再領出來改為履約保證，會很麻煩的喲。」
才答應改成履約保證，又變了。
我說：「那麼，我再提出一個方案：為了不擔誤時間，價金信託就不改為履約保證。以我的代書主辦，賈代書協辦。兩個代書如同連體嬰那般，進行作業。我誠心誠意地和您商量。」
（雖然在價金信託中，銀行不掌控產權。只要代書公正，交易仍然有機會安全地完成。）
房先生說：「履約保證沒問題，換那一家都可以。但是，不能用你的代書主辦。」
買方說話的方式，怎麼跟白店長一模一樣呢。
我說：「四十七天了，賈代書沒打一通電話給我。還叫我把印鑑證明這麼重要的文件，交給加盟店的小姐……」
房先生噗哧笑了出來：「還好啦。他比較忙。過去，他幫我辦過幾件案子，都沒問題。不會亂來的。」
我皺著眉頭說：「我對賈代書有疑慮。說真的。代書的部份，要跟你商量……用我的代書辦理，大家才不會僵在這裏。你也看得出來，我是單純的人。在契約中，你處於有利的位置。我誠心誠意地和你商量，好不好？」
房先生沉默不語。
我放低姿態：「拜託。拜託。我和你商量？」
他還是不說話。
那是交易成敗的關鍵，他無論如何就是不答應。
談判陷入了僵局。
我耐著性子說：「請總公司派一位特約代書過來辦？」
房先生眼神一亮，抬起頭來：「你問問白店長？應該沒什麼問題。」
我立即拿起手機，撥到加盟店。
鈴響了許久，都沒人來接。
我放下手機，說：「他下班了。」
房先生似乎沒什麼意見。到了關鍵問題，都要先看看白店長的態度。他們到底是什麼關係？他是白店長的棋子嗎？
房先生將煙蒂弄熄，丟入煙灰缸。
他瞇著眼：「賈代書都快辦好了，你才要換代書。接下來就是大家見個面，把你提出的條件寫在契約書上。這交易沒問題啦。我的店在這邊都十幾年了，不會做那些騙人的事。」
我苦笑。
房先生在爭取我的信任。用租來的小店當道具。一次交易，騙個幾十萬、幾百萬。也是超高的投資報酬率呀。
我扭頭站起來，轉身往樓梯走去：「明天早上再聯絡。」
房先生說：「好的。」
晚上八點半，回到家中，我立刻撥通電話：「是田主任嗎？」
田主任說：「牛先生。您好」
我說：「剛剛和買方談過。他說解約、不解約都可以……我告訴白店長，雙方都想解約。看他願不願意放我們走？白店長說，買方同意貸款不足，現金補足。他的意思是買方沒有違約──」
田主任說：「對呀。買方願意以現金補足，就代表他可以履行契約了。」
我說：「這裏面太複雜了。之前，不斷地說貸款不足，殺完了價，突然可以用現金補足了。之前，不斷地說錢不夠。殺完了價，錢又跑出來了……現在主要的爭議，在用誰的代書和變更契約的地點。」
我把細節一五一十地告訴了田主任。
我說：「我希望由總公司另外指派一位代書，來辦理這交易。這位代書不可以是白店長的人。請您幫我找一位可靠的代書，而我的代書協同辦理。您願意嗎？」
田主任說：「互動這麼久了，我瞭解您有誠意要賣。買方也有誠意要買，這是很明確的。我會尊重你們的意願。」
我說：「重點在交易安全。他們願意接受這兩點，就可以打破瓶頸。」
田主任說：「請總公司指派代書的事，您和白店長提過嗎？」
我說：「還沒有聯絡上。」
田主任說：「基於互相尊重，你應該先打電話給白店長。」
我說：「如果，白店長答應。總公司願意派一位代書來嗎？」
田主任終於鬆口：「當然沒有問題呀。到目前為止，你們都很理性。我當然願意幫你們找一位總公司旗下的代書。」
我眼中閃爍著興奮的光芒：「我馬上打電話給白店長。」
田主任說：「你就和白店長這麼說：『雙方各退一步，請你另外找一位代書來辦。』你不妨這麼稱讚他：『我知道你們都很努力促成這個案子。剩下的交易流程，我希望派另一位代書來辦理。』」
我大聲說：「田主任。告訴妳，我不會請白店長推薦代書的。我不相信加盟店，才會向總公司尋求協助。」
田主任說：「您可以依你的意思，請白店長向總公司要求另一位代書來辦。您就這樣跟他講：『我希望由總公司直接指派代書。』這樣大家都有臺階可下。希望你們維持良性互動。我不想去當一個傳話的人。」
「……」我說：「好吧。我和他說。」
放下電話，我拍桌大罵：「混蛋。」
一吼完，就如同洩了氣的皮球，既無奈又失望。每次向總公司求助，田主任總是要我DIY。
為什麼田主任總是不願意承擔呢？她到底在閃躲些什麼呢？為什麼她總是當不沾鍋？為什麼所有重要的事，都要經過白店長呢？
從賈代書叫我去找所謂的經紀人──白店長，到買方也不斷把球丟給白店長。現在連總公司田主任也把發球權交給白店長。
其他三個人都在怕什麼呢？田主任為何不直接指派總公司的特約代書過來辦理呢？
在「委託銷售契約」的最下方明明寫著「為保障交易安全，請指名使用總公司特約地政士(代書) 辦理登記」。這是寫假的嗎？
難道這一行小字只是為了加盟店出現違失時，總公司用來切割與加盟店的關係嗎？
我立刻撥白店長的手機。
電話那一頭傳來白店長的聲音：「牛先生。你好。」
我說：「有一個新的解決方案。」
白店長說：「請說。」
我說：「嗯。我們各退一步。請總公司派一位代書過來主辦，我請的代書則協同辦理。可以嗎？」
白店長說：「可以啊。當然可以。用總公司的特約代書，OK呀。」
我說：「買方不反對這種方式。這是解決問題的唯一辦法。沒問題喔？」
白店長說：「對。那麼，約在什麼時候？」
我說：「後天下午兩點，你們有空嗎？」
白店長說：「有空。有空。」
我說：「我先確認田主任的時間，再跟你聯絡。」
白店長說：「我會跟總公司講一下，派他們的人到我加盟店來。叫總公司的特約代書也過來。可以嗎？」
我說：「後天下午兩點到總公司。拜拜。」
我不願意到加盟店，又怕談判重回原點。於是兩人各說各話。
放下電話，立即撥通電話。我說：「田主任。白店長說OK。」
田主任說：「這樣子喔。」
我說：「後天下午兩點，您有空嗎？」
田主任說：「後天下午，可以。」
我說：「我希望在總公司。」
田主任說：「你先問過白店長？在他們店裏也可以。等你們確定了時間，再跟我講。總公司另派一位代書主辦，你的代書協辦。就不會有問題了。」
田主任改不留痕跡地將球丟給白店長。
她似乎改變了想法，不願意在總公司。
結束通話，我再撥電話：「白店長。我已經聯絡田主任了。後天下午兩點，到總公司。」
白店長遲疑了一下，說：「可不可以到我們店裏？」
我說：「不要啦。變更契約容易發生糾紛，到總公司比較好吧。」
白店長說：「我是沒關係啦。只怕房先生不願意。」
我立刻說：「我來和他溝通。」
白店長大聲嚷嚷：「派總公司的人過來，不可以嗎？」
我說：「我先問過買方。」
我想從買方那裏下手。於是，避免爭執，趕快掛上電話。
我立即聯絡買方：「房先生，你好。我是牛先生。後天下午兩點變更契約。到總公司好嗎？」
房先生說：「為什麼要到總公司呢？」
我說：「在總公司變更契約，對雙方都有保障。」
房先生說：「你和白店長講過嗎？」
我說：「你這邊OK，我就和他講。」
房先生不疑有他：「應該沒有什麼關係吧。」
我說：「我願意出計程車錢。」
房先生說：「不用你出錢啦。叫白店長來載我。」
我說：「拜拜。」
放下電話，興奮地將兩手用力一拍：「成了，只差臨門一腳。」
我再通知白店長：「您好。買方願意到總公司，田主任那邊也沒問題了。」
白店長說：「喔……他們答應了……我就OK。」
我確認：「後天下午兩點在總公司。」
白店長終於鬆口：「好啦。」
三人中有兩人同意，他就難以推辭了。
最後，我通知田主任：「主任。白店長同意後天下午兩點到總公司。」
她冷淡地說：「好。」
我說：「非常感謝。非常感謝。後天見。」
我費盡九牛二虎之力，終於把總公司拉進交易中。
在我鍥而不捨地努力之下，銅牆鐵壁的防線，終於被突破了一個小小的缺口也。結束了這一場馬拉松式的障礙超越。
抬頭一看牆上的時鐘，已經是晚上十點半了。我疲累地向後癱坐在椅子上。
