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孫子兵法虛實篇：「角之而知有餘不足之處。」

角之，就是推推看的意思。以試探性的接觸，來發現敵人的弱點。

第八章　試探虛實

五月二十九日星期六。

自簽訂買賣契約已過了二十三天。契約上的交屋日為六月十九日。從簽約到交屋日，總共四十四天。已過了一半的時間。

賈代書如石沉大海。代書作業有固定流程，這已超越服務態度的問題了。他不用打電話給我嗎？既不來電說明作業進展，也不向我要重要的過戶文件──印鑑證明。到底在玩什麼把戲呢？

田主任告訴他們，我去總公司陳情了嗎？她會秉公處理？這筆交易有問題嗎？

真是太奇怪了。按照我所簽的買賣契約，至今只走了一個流程。

簽約那天我就交出土地和建物所有權狀正本，隔天買方將頭期款五十萬匯入「信託專戶」，交易就停滯了。沒繼續第二個流程。

在買賣契約第二期款那一欄，他沒有填寫付款金額。所以，買方也不用再匯款。但是，依交易流程，我必須繳交相關過戶證件。賈代書也沒來向我要。

過戶證件：印鑑證明、戶籍資料、最近一期房屋稅單收據、地價稅單收據及簽妥移轉登記書表。

我不敢把印鑑證明交給賈代書。可是，契約中又有違約條款──賣方違約，每日要支付總價千分之零點三的違約金。(違約金，購屋２００問P.152-153)

假如成交總價為一千萬元，千分之零點三，為每日三千元。逐日累加，這會累積成很龐大的金額。

顧客在契約上簽了字，被法律條文綁住，就不理不睬了嗎？

我進退兩難。決定打電話，一探虛實。

交易二十三天之後，我第二次打電話給賈代書：「喂。您好。」
他說：「請問是那位？」
我說：「我在五月六日有一筆買賣，是您經辦的。敝姓牛，我是賣方。」
他說：「您好。您好。請說。」
我說：「買方貸款核准了嗎？額度確定了嗎？」
他說：「喔。買方資料還沒交齊。目前向佳安銀行申請貸款，還在辦理。」
我說：「交易停滯，是因為貸款沒核准嗎？」
他說：「稅單已經下來了，剛下來。等到買方貸款核准了，我再通知你完稅。」

我說：「什麼稅單呀？」

他說：「稅單是指買方應繳的契稅繳款書和賣方應繳的土地增值稅繳款書。」(房屋稅費，購屋２００問P.241-P.249)
我說：「喔。原來是這樣。請您多多幫忙。」
他說：「好。拜拜。」 

六月三日星期四，交易第二十八天。

癡癡地等了五天，音訊杳然。

我憂思重重，在客廳裏來回踱步。

早上十點時，第三度打電話：「喂。請問是賈代書嗎？」
他說：「是的。我就是。」
我說：「我是上星期打電話給您那一位牛先生。買方貸款核准了嗎？」
他說：「我們……我們找佳安銀行。銀行……銀行需要財力證明，買方繳得慢，銀行剛拿到，正在作業。」

已過了一半的時間，買方才剛交出申請貸款資料呀。

我說：「如果買方貸款確定了，接下來，我要如何配合呢？」
他說：「假如貸款確定，額度也核准了，等銀行對保完畢，我就會送件辦理過戶和設定登記。（註一）」
我說：「那我要準備什麼？」
他說：「你這邊我看一下……印鑑證明還沒給。喔。我要你的印鑑證明。你應繳的土地增值稅，蘋果銀行的專戶會幫你代繳。另外，最近一期的房屋稅單和地價稅單收據要給我。其他的都OK了。」

我說：「房屋稅單收據是要做什麼用途的？」
他說：「是要查有沒有欠稅。」
我說：「還有沒有其他要繳的？」
他說：「沒有了。」
我說：「貸款核准之後，您會通知我嗎？」
他說：「你經過我們店時，可以把印鑑證明交給小姐。」

我說：「等買方貸款核准了，再繳交印鑑證明。這樣可以嗎？」

他遲疑了一下，說：「可以。」

我錄音存證了這一段對話。若交易發生糾紛，我可以避免：沒有交出印鑑證明而產生的違約。

心中暗想：這麼重要的過戶證件，他不親自簽收。出了問題，我要找誰負責呢？

印鑑證明是房地產過戶時關鍵和重要的證明文件。(印鑑證明，購屋２００問P.139)

六月七日，交易進入第三十二天。

耐著性子又等了四天。

一大早起床，憂心如焚。已戒煙多年的我，重新點燃一隻煙。只見白煙裊裊，灰霧濛濛，不知不覺煙灰缸已堆滿了煙屁股。

一直等到早上十點，第四度去電：「您好。我是牛先生。買方的財力證明都繳齊了嗎？」
他說：「交齊了，銀行正在作業。今天，我還會再問銀行，看看作業到那邊？」
我說：「請問作業大約需要多久呢？」
他說：「喔。這星期就會有消息了。」

最後，我把另一隻手機號碼，也給了賈代書。請他在買方貸款核准之後通知我，我好依契約繳交印鑑證明，辦理過戶。(過戶，購屋２００問P.265)

又過了兩天，交易進入第三十四天。

還有十天就是交屋日。我苦等不著，心焦如焚。在客廳中，來回疾走，像熱鍋上的螞蟻。

早上九點半，第五度打電話。我先打到店裏，一位年輕小姐接了電話。

我說：「賈代書在嗎？」

小姐說：「喔。你要打手機，他還沒進來。」

我撥通手機：「您好。是賈代書嗎？」
他說：「我就是。請說。」
我說：「目前買方房貸是什麼情形？」
他說：「昨天我和銀行聯絡，銀行已經看過房子了……」

他沒有鑰匙，怎麼能進屋呢？

我說：「你說什麼。看過了。」
他急忙改口：「銀行的人估過價，還在進行。」

我說：「買方貸款有沒有困難？」
他說：「額度上可能差一點。等確定之後，我再向買方溝通。」
我說：「銀行願意貸多少給買方？」
他說：：「銀行評估只能貸六百一十萬給他。」
我趕緊問：「那還差多少？」
他說：「目前還差約三十八萬，假如貸款不足，再“橋”。到時候看看怎麼樣再說。」
我說：「我知道了。」

我研判：買方貸不到足夠的尾款。但是，貸款不足再“橋”，又是什麼意思呢？

六月十日星期四，交易第三十五天。

我心如井中吊桶，七上八下。

早上十點半過後，我按耐住焦躁，第六度打電話：「賈代書。買方貸款還差三十八萬。貸款不足的部份，是由買方向別的銀行申請？還是用別的管道籌措差額？」
他說：「這個部份……我還要和他敲敲看，要看他的意願？」
我說：「買方有沒有另外請你們幫他貸這三十八萬呢？」
他說：「目前先請銀行把價格估高一點。如果不行，再送另一家。」
我坐立難安：「還剩九天就要交屋。貸款一直下不來，那怎麼辦？」
他說：「我們先讓銀行再估估看？等確定以後，再約買賣雙方見面。」
我說：「貸款額度不足，買方就應該以現金補足差額。為什麼要我們見面？見了面又要做什麼呢？」
他說：「先等銀行作業結果出來，再來研究該怎麼辦？」

我說：「向新的銀行申請，要多久才能知道結果？」
他說：「新的銀行是前天送的，所以也要給銀行一點時間。舊的那一家，我請他們再把額度提高。」
我一廂情願：「雙管齊下。新的是那一家？」
他說：「是台灣銀行。」
我說：「瞭解了，謝謝您。」 

六月十一日星期五，交易第三十六日。

早上九點一到，馬上撥電話。我第七度去電：「是賈代書嗎？」
他說：「牛先生。您好，請說。」
我說：「買方向台灣銀行申請貸款，核准的機率有多高？」
他說：「嗯。我跟你講……去問你的經紀人。」
我說：「什麼是經紀人？」
他說：「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務。」(註二)
我說：「我聽不懂？」
他說：「去問白店長就對了。」  
「喔。要問他呀。」我說：「我還有一個問題──就是買賣契約上寫六月十九日要交屋。假如，買方貸款下不來，還要交屋嗎？」
他說：「當然不用。等貸款下來再交屋，交屋日可能會延後。您先和白店長聯絡一下，買方好像有一點意見。詳細的情形我不太清楚。您直接問白店長。」

我提出敏感問題：「當初，契約書的內容是您填寫的……」
他急忙說：「白店長說他要處理。」
我說：「他要處理嗎？」
他拉高音量，很不耐煩：「白店長說他要處理。他是買賣雙方的經紀人，會和你們聯絡。他會處理這事的。」

賈代書急著推給他口中的經紀人──白店長。

可是在「委託銷售契約」上經紀人那一欄，明明是賈代書的長方形印章。白店長的名字是簽在承辦人那一欄。(附錄二)

放下電話，實在想不通葫蘆裏到底賣的是什麼葯？

我撥通電話：「敝姓牛。您是店長嗎？」
他說：「對。對。」
我說：「賈代書叫我打電話給您。」
他說：「喔。買方要整修房子，他銀行貸款的部份要再“拉”。目前貸款還差一點。我幫他換了一家銀行，還在積極處理當中。昨天我和買方見面，他要我叫銀行“拉拉”看。」
我說：「您說的“拉”，是什麼意思？」
他說：「就是他想要貸六百五十萬，我們正努力向銀行爭取。現在也差不了多少，大約差個三、四十萬。目前已經“拉”到六百一十萬。他要改套房，要貸六百五十萬左右才夠。現在就是在“拉”當中。」
我說：「所以呢？」
白店長說：「就是還要再等一下。我會幫他處理。」
我說：「那麼，要等多久？我希望在交屋日之前，貸款要有一個著落。總不能遙遙無期地等下去呀。」
他說：「我會儘量“橋”。當初，他講過要貸八成。在契約中的『其他特別約定』也有註明。」

買方一定要貸到八成，但是銀行又不給八成。

我急著賣屋，白店長把『其他特別約定』端出來。我被套牢在這裏，那該怎麼辦呢？

他說：「他有一些裝潢的費用要支出，貸不到八成會比較吃力。」
我說：「我對裝潢的價格，有一些瞭解。大約一百萬，就可以全部改為套房。」
他說：「還有每個房間的出租設備和家俱，也要花錢呀。他希望多貸一些，多掌控一些現金在身邊。」

房貸額度不足，買方應該設法籌足現金，或以個人信用貸款補足差額嘛。

沒錢為什麼還要堅持修改套房呢？

白店長處處替買方設想，他們之間似乎有某種關係。

我說：「買方要繼續向銀行爭取？」
他說：「正在爭取當中。」
我說：「是那一家銀行？」
他說：「佳安銀行和台灣銀行。」
我說：「賈代書曾說佳安貸不到八成。」
他說：「本來佳安只肯貸六百零五萬，目前“拉”到六百一十萬，我也和那位行員再聯絡過。我想和您溝通一下，交易能圓滿最好啦。」

聽了白店長的說法，我實在想不通其中的因果關係？

他說：「房屋貸款主要是看貸款人本身的條件，只要送房屋平面圖給銀行就可以了。所以，不用帶銀行人員看屋。另外，房屋本身價值也會影響貸款。銀行比較在乎房屋的斜角(不方正)，所以所估的單價“拉”不高啦。」
我說：「快交屋了，才開始挑剔。買方到底想做什麼呢？」
他說：「交易能圓滿最好啦。假如，貸款有一點小小差距，我們當面溝通一下。」
我說：「所謂小小差距是什麼意思？」
他說：「貸款還差個三、四十萬，佳安銀行已拉到六百一十萬了。你就斟酌一下吧。我怕把他的資金弄得太緊了。」

買方貸不到足夠款項，為什麼要我斟酌？

我說：「買方來看屋時，我曾建議他先當雅房出租。等房子舊了，再改套房。」
白店長好像是買方的代言人：「他就是要全部改為套房嘛。」
我說：「貸款這麼勉強，就解除契約算了。」

他說：「再等我幾天，結果怎麼樣，我再跟你講。原則上儘快處理，看看下星期有沒有答案？」
我說：「交屋日前要先確定貸款額度，等待才有意義。」
他說：「買方有意願要買，只是貸款牽涉到他的資金調度。」
我說：「財力證明送得晚，才這麼緊迫。請您加把勁兒。」
他說：「我們會儘快處理，下星期應該會有消息。」

我急著要賣房子，卻遇到這種怪事。

一掛電話，我急忙撥電話：「唐律師。唐律師……現在買方貸款出了問題。買方有沒有違約？」
唐律師說：「買、賣雙方在契約中特別約定──『買方要貸款八成』。民法規定──『當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。』民法尊重當事人的約定。所以，買方可以堅持貸足八成。可是銀行又不給八成。那會變成爭議的。」
我說：「如果發生訴訟，判決多久才會下來？」
唐律師說：「至少要一年。」
「糟了。」我說：「我手上的現金不多，又有還款壓力，無法長期訴訟。」

房貸額度的決定權在銀行。賈代書卻在買賣契約中寫下──「買方要貸款八成」預先把貸款中的變數和風險，轉嫁給我這個外行的賣方。我發現又吃了暗虧。 

六月十六日星期三，交易第四十一天。

在不確定中，又煎熬了五天。

我寢食難安，噁心欲吐，胃部隱隱作痛。

下午五點，店長終於來電：「牛先生。您好。我是白店長，向您報告一下。」
我豎起耳朵：「請說。」
他說：「現在的情況就是──買方房貸產生了問題。你們在簽買賣契約時，買方在契約中，寫明要貸款八成。我們已經送了兩家銀行，最多只能貸到六百一十萬。另外，買方也送件給天興銀行。大約還差三十八萬。我想這樣吧。我去找你當面談談，看看怎麼樣讓這個案子圓滿。另外，我會安排買賣雙方談一談。」

賈代書明明說向台灣銀行申請貸款，怎麼又變成了買方自己向天興銀行申請了呢？

我說：「到底是怎麼樣啊？」
他說：「這樣好了，那時有空？來店裏一趟。我們先談一談。」
我說：「我人在外面，再跟您約時間。」
他說：「就這一兩天，我們儘快把這事處理好。」
我說：「明天晚上七點半。好不好？」
他說：「好。明天你來店裏，我們研究一下。」

掛了電話，我把交易中不合常理的部份，前前後後思量了一遍。直覺告訴我，蛇要出洞了。他們到底要玩什麼把戲？

註一：依土地法第 43 條的規定「登記有絕對效力」所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登記機關之登記而取得不動產權利時，不因前手登記原因之無效或撤銷而被追奪。因此，善意第三人（例如：不知情的第三人）因信賴登記而依法取得之土地權利，任何人不可加以推翻。

註二：不動產經紀業管理條例第四條(用詞定義)之七、經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。