secret

第七章　密集專業諮詢

五月二十日下午兩點半，我去消費者文教基金會，作免費的法律諮詢。進了辦公室，先填寫資料。

當前面一位諮詢者出來，工作人員把我帶到一個小房間，一位中年女律師坐在桌前。我坐下來，先說明來意，然後將三份契約書拿給律師。她看完之後，我將交易過程說了一遍。

女律師說：「可能是賣得太便宜了，他們可以向銀行貸的更高。所以，不願意讓你和估價人員見面。不過，這也沒什麼問題。假如你不後悔賣出的價錢，那也無所謂啦。」
我說：「買賣契約上註明：買方要貸款八成。用計算機算出來的金額却是八成七。」
女律師說：「目前看來，還在正常的範圍。或許他們只是想取得主控權。」

我不解地望著她。

女律師說：「你要擔心的是房子過戶後，他們再去轉貸。代書是他們的人。不過，一般代書也不會去做壞事。因為，這牽涉到他的證照。雖然，你懷疑他們。問題是，目前還沒有證據。」

危機處理要快，法律程序卻必須等證據出現。

我說：「有違法證據，就來不及了。我問過銀行，他們說，有風險。買方拿到貸款之後，可以交易糾紛為理由，叫代書不要匯款給賣方。」
女律師說：「每一樁房地產買賣都可能遇到這問題，都有風險存在。所以，才有後來的履約保證。至於鑰匙，你可以要求對方寫一張切結書。契約已經簽了，你也不能反悔。」

我站起來，向律師鞠躬致謝。

離去之前，女律師補了一句：「你還蠻小心的。」

是免費的服務，還有人排隊。

雖然我想知道會用什麼方式轉貸？也就沒再多問了。

事後回想，消基會的律師還蠻精明的。她的研判，對了一半。

五月二十四日早上，從網路上找到一家承做履約保證的公司。

我撥通電話。

聽見一位中年男人的聲音：「您好。」
我說：「請問是九鼎建築經理股份有限公司嗎？」
他說：「是的。敝姓蔡，請多多指教。」
我說：「可以請教一些問題嗎？」
他說：「可以。」
我說：「『不動產買賣價金履約保證』和『不動產買賣價金信託』，有什麼不同？」
他說：「『價金信託』是由銀行保管價金，銀行只作價金保管。譬如，買方以賣方的房屋向銀行貸款。買方違約，捲款潛逃，人不見了。在『價金信託』中，銀行只會把買方所匯入『信託專戶』中一期到三期的款項，結算之後匯給賣方。剩下的損失，賣方要自行承擔。我們公司的履約保證──錢是由我們公司信託給銀行保管，並且會在一定的條件發生時負保證責任。就是說當一些狀況符合保證要件時，我們會賠錢給客戶。如果買方貸款之後，捲款潛逃。受害的賣方，要先把對買方的債權，讓給我們公司，公司再把錢賠給賣方。」

我說：「買方在貸得款項之後，將錢轉移到別的帳戶。這種可能性存在嗎？」
他說：「有。有這種可能。遇到詐騙集團，他們會以各種方式，不讓錢匯入指定帳戶，而匯入第三人的帳戶。錢不斷的從一個帳戶轉到另一個，最後轉到別的地方去了。發生過這樣的真實案例。對賣方來說，房屋所有權已經被移轉。錢也不見了。人也找不到了。會造成很大的損失。兩者最大的差異在這裏。」

我說：「交易制度有沒有漏洞？」
他說：「漏洞很小，還是可能發生。」
我說：「你們有什麼對策？」
他說：「我們公司會賠償。」

他似乎沒聽懂。

我說：「有沒有預防機制？」
他說：「我們會事先審核案件。另外，我們會請買方在貸款時，預先寫一份同意撥款到『履約保證專戶』的委託書，讓銀行知道買方同意把這一筆貸款匯入專戶。此外，再請買方把銀行存摺、取款條和尾款同等金額的擔保本票，交給我們公司的特約代書保管。這些只是一些安全機制。但是，有心人想要鑽制度漏洞；相關交易輔助人員，不管是代書、銀行人員等等，只要稍有疏失，就會發生風險。因為，制度都是靠人去運作的。當其中一個環節發生問題，就可能有風險。」
我說：「原來如此。」

他說：「代書手上保管著買方貸款銀行的存摺、提款卡和取款條，掌控著資金流向和產權的安全。」

我說：「學問還真不少。謝謝您的說明。」

至此，我才瞭解，代書在房地產買賣中扮演著極重要和關鍵的角色。(購屋２００問P.162-P.166) 

蔡先生一席話，讓我了解 “人”這個因素的重要性。尤其，代書的公正和專業是非常重要的。

俗話說：「殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做。」

交易制度已有漏洞，代書人品再出問題，後果就不堪設想了。

房地產買賣金額龐大，重利之所在，什麼事都可能發生。此時此刻，我如臨深淵，如履薄冰。

諮詢完畢，我憂心忡忡。立即打電話給田主任。

我說：「田主任。我對價金信託不放心。一定要改成履約保證，全部費用由我來出。」
田主任說：「你應該自己去向白店長溝通。好好地和他說。我希望你們能良性互動。」
我說：「十八天了，賈代書沒有一通電話。我們沒有任何互動。當然，也沒有不愉快。」
田主任說：「目前，賈代書應該是在忙著貸款。沒打電話，是為了讓你放心。」
我說：「目前看來，買方可能貸不到足夠的款項。貸不到，就解約好了。能貸到，我再向白店長提：把『價金信託』改為『履約保證』。正常的交易，我不會違約。有風險，也必須積極處理。我希望交易圓滿。」
田主任笑著說：「當然。當然。我也希望一切圓滿。」
我說：「保持聯絡。」

古人說：「用靜則清，用動則濁」

我不主動聯絡賈代書，是為了靜觀事情的發展。

不合常理的事愈來愈多，雖然心中存疑，卻無違失證據。狀況未明，不宜魯莽行事，攪動一池清水。

五月二十六日下午三點，我到某法律基金會的服務據點，向一位年輕女律師作法律諮詢。

她也不覺得這三份契約有什麼大問題。諮詢之後，就悻悻然離開了。

這交易中發生了這麼多違反常理的事，可是律師都說正常。是我過度小心嗎？

要相信專家？還是要相信直覺呢？

免費的諮詢受限於時間，也無暇深入個案。我需要請自己的律師和代書了。

出了法律基金會的服務據點，已經是傍晚。

我在街頭遊盪，正巧瞥見對街有一家代書事務所。就進去看看吧。

走進大門，窗明几淨的辦公室出現在眼前。

一位穿著樸實，中等身裁，六十歲上下，頭髮灰白的女士笑容可掬地迎了上來，她請我坐下。

交談之後，得知她是呂代書。從事代書業務已三十多年，外貌忠厚老實，又有親和力，讓我放心不少。

說明來意之後，我將三份契約書拿出來，請呂代書過目。

她看完之後，我說：「簽約之後，已經二十天了。仲介公司的代書不曾打一通電話。這是正常作業方式嗎？」
呂代書說：「一般在簽約後的一星期內，代書就會主動和買賣雙方聯絡。」
我說：「賈代書為什麼不來電話呢？」

呂代書沒回答。

我說：「為什麼在第一期簽約款與第二期備證款相鄰的兩行之間，打了一個“>”，而在第二期款下方沒有填寫付款的金額數字呢？」(附錄一)
呂代書說：「第一和第二期款買方只需付一次款──五十萬元。」

我說：「一般習慣的付款方式是？……」(購屋２００問P.144-P.146) 
呂代書說：「要看買方貸款成數。假設貸款是總價的七成，中古屋常見的付款方式和交易流程是這樣的，第一期簽約款：買方支付成交總價的一成，賣方要交出土地和建物所有權狀正本。第二期備證款：買方再支付成交總價的一成，賣方同時繳交過戶證件──印鑑證明、戶籍資料、最近一期房屋稅單收據和地價稅單收據、及簽妥移轉登記書表。第三期完稅款：在買方繳完契稅、賣方繳完土地增值稅後，買方再支付成交總價的一成。最後的七成價金在交屋時給付。」

我低頭思索了好一會兒，說：「這樣看起來，在這一份買賣契約中，賈代書跳過第二期款，讓買方不用付款。連成交總價的一成都不到，交易就要跑兩個流程。買方只須付五十萬，我〈賣方〉就必須交出印鑑證明等過戶證件。」

呂代書沒回答。

我說：「在買賣契約中註明──買方要貸款八成。但是，用電子計算機算出的尾款〈也就是第四期款〉，應為六百四十八萬，真正的貸款金額卻為七百一十萬，高達總價的八成七六。賈代書以算術魔術，讓買方自備款少支付六十二萬元。有六十二萬差額藏在貸款之中。契約中又出現了相互矛盾的文字。賈代書為什麼要這樣做呢？」

呂代書沒回答。

(總價810萬—〈第一期款+第二期款=50萬〉—第三期款50萬—〈總價810萬的八成貸款=648萬〉＝62萬元)

賈代書明顯偏向買方利益，卻大大提高我〈賣方〉的風險。

他不秉持公正立場。他與買方有什麼關係呢？

我問了許多問題。

離開的時候，夜幕低垂。我發覺已經簽下了三份危機四伏的契約。萬一有問題，訴訟之路，必然一番坎坷。

易經中有一卦──“坎”，坎的卦象是兩個“水”上下重疊。“水”代表危險。坎卦是個重重危險之局。

古時候，交通工具不發達，渡水是一件極危險的事。

我已陷入了“坎”這樣一個重重危險的局面。前後都是敵軍所佈的刺鈎鐵絲網和地雷。

只覺得暗處有人正在窺伺我的一舉一動，就像我正靜靜地觀察整個交易那般。這是風雨前的寧靜嗎？

我希望呂代書能與賈代書共同作業，這樣可使交易安全多一層保障。但是，前提是要獲得白店長和買方同意。

我等待機會提出這個構想。

五月二十八日星期五，交易第二十二天。

我從律師公會的網站，找到一家律師事務所的電話號碼，九點，我聯繫上唐律師。交談之後，發現他思考周密。彼此觀念相近，很容易溝通。

上午十點，依約前往。按著地址，找到一棟辦公大樓。

進了電梯，到達十樓。

出了電梯，通過長廊，一轉身，就找到了律師事務所。

按了門鈴，開門的是一位年輕人，正好是唐律師。

他領我進入客廳，兩人坐下。

我拿出三份契約書，請他過目。

唐律師看完契約，也看不出對方的意圖。

接著，我詳細敘述買賣過程。

他說：「您所擔心的事，都是假設性的。目前，我很難提供具體的建議。」
我嘆了口氣：「我對交易充滿懷疑，卻苦無方向。只好先讓您先熟悉案子，以免措手不及。」

離開之前，唐律師說：「假如，你將鑰匙交給買方，買方把房屋出租。房客將成為『善意(不知情)的第三人』，法律是保護善意的第三人的。」
我說：「謝謝您的提醒。再見。」

若真有不知情的人租屋，我是無法請房客搬家的。

這是他們向我要鑰匙的原因嗎？

向專業人員諮詢，才能正確評估利害得失。請了代書和律師，方便即時諮詢，內心安定不少。

下午兩點，找來保全公司安裝保全設施。室內還加裝了紅外線熱感應警報器。只要有人闖入，機器感應到體溫，警笛就會大響。保全公司的管制中心會立刻報警，並且以手機通知我。

不知敵人要從那一個方向進攻？我全面備戰。進行滴水不漏地全方位防守。