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第五章　不動產買賣價金信託與不動產買賣價金履約保證

五月十日早上九點，我打電話向蘋果銀行信託部查詢──買方是否將頭期款匯入「不動產買賣價金信託專戶(簡稱信託專戶)」。從銀行人員口中得知，頭期款五十萬元在簽約後第二日，就匯入了「信託專戶」。

屈指一算，簽約至今，已一星期。我還沒收到「不動產買賣價金信託契約」。

簽約那天，賈代書說隔日郵寄。為什麼還沒收到？

於是我問信託部，行員說：「最近會寄出。」
我說：「不用寄了，我過去拿。」

五月十四日下午，火速前往銀行，拿回價金信託契約。

回到家中，反復看了幾遍。契約的應告知事項中，明白記載──「本行未就買賣價金提供催收或保證付款之服務」

另外，還有一條──「買方於價金付足後始辦理過戶……」。但是，在「買賣契約」中的「其他特別約定」中註明──「本買賣，買方要貸款八成。」

這兩份契約是相互矛盾的──買方在價金未付足以前，不應過戶。但是，買方錢不夠，又必須申請房貸。向銀行貸款，要先將賣方的房屋過戶給買方，讓銀行作抵押(設定抵押權)。

（民法第860條稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。）

這和腦海中原有“保證付款”的觀念，有了一百八十度的落差。我彷彿從雲端掉到了地上。

我要求的是「價金履約保證」，而賈代書送上的卻是「價金信託契約」。兩者相同嗎？

回頭再看一遍「價金信託契約」，沒找到契約審閱期的文字。(購屋200問P.120、P.130)結果，卻發現了這一段──「買方須依買賣契約之約定方式，將全部或一部份價金，第一次付款匯入『蘋果銀行價金信託專戶』中，本約始生效力，……」

換言之，當頭期款匯入專戶，就開始產生法律效力。我已經被自己簽下的契約牢牢綁住了。

不祥的預感浮上心頭。趕緊聯絡久未謀面的代書朋友。不巧，他出國了。

我再撥電話給另一家房仲──胖哥店長。向他請教「不動產買賣價金履約保證」與「不動產買賣價金信託」有什麼不同？沒想到，他竟然不知道。

沒有專業人員可以諮詢。在這陌生領域，我像迷途羔羊，孤身無策。感覺危險就在身邊。

放下電話，我覺得需要請一位代書〈地政士〉，進行專業諮詢。那麼，到那裏去找一位可以信任的代書呢？

拿起電話簿，翻了又翻。不認識的代書，我有疑慮。遲遲沒撥電話。

何不向蘋果銀行信託部諮詢呢？

撥通了電話，聽見甜美的聲音：「喂。您好，敝姓張。有什麼可以為您服務的？」
我說：「您好。敝姓牛，我有一筆交易是用你們的『價金信託』辦理的。請問什麼是『不動產買賣價金信託』？」
張小姐說：「就是將買方在交易中應支付的款項，先匯入『信託專戶』，再依契約中的付款流程，支付給賣方。」

我說：「在你們的價金信託契約中的第十七條、風險承擔及預告—『信託財產之管理並非絕無風險……』。會有什麼樣的風險呢？」
張小姐說：「比較常見的是買方貸不到足夠的款項。」
我說：「貸不到，你們怎麼處理？」
張小姐說：「這是違約，會將買方已匯入『信託專戶』中的錢，約為成交總價一成至二成的金額當作違約金，給賣方。通常代書會協調賣方，再給買方一點時間，向別家銀行貸款。」
我說：「假如，買方貸款之後，把錢提領走。這種可能性是否存在呢？」

張小姐停了片刻，說：「我覺得是有可能的。應該這麼說，假如買賣雙方發生糾紛，買方可以叫代書不要匯款給賣方。」
我說：「那麼買方有停止撥款的主控權喔？」
「是的。」張小姐說：「在『價金信託』中，銀行只提供價金保管，配合「買賣契約」收付價金。不保證付款，也不承擔交易風險。只依流程，配合代書作業。而所謂「價金履約保證」，銀行也只承擔部份交易風險。至於產權的安全，則掌控在代書手中。代書沒有盡責，是要負法律責任的。」

我聽了，啞口無言。

〈履約保證≠保證履約，請參閱連世昌律師所著房地買.賣.仲介三贏法律策略P.38〉